考点串讲班讲义一

 

第一章 总 论

 

考试大纲
　　1.资产评估基本要素和特点
　　2.资产的特点及分类；
　　3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围
　　4.各种资产评估假设的内涵和实质
　　5.资产评估各种原则内涵及其应用

历年考情
第一章：1—3分。
本章重点

资产评估基本要素和特点、价值类型及其划分标准、资产评估假设、资产评估各种原则等。

第一节   资产评估及其特点
　　

（一）资产评估的概念（考点）
　　专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估要素

1.评估主体
　　从事资产评估的机构和人员。
2.评估客体
　　被评估的标的物。
3.评估的依据
　　指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等
4.评估目的
　　指资产评估业务对资产评估结果的要求或具体用途
5.评估原则
　　资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系
6.评估的程序
　　整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。

7.评估价值类型
　　资产评估价值的规定。

8.评估方法
　　资产评估所运用的特定技术。
9.评估假设
　　资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。
10.评估基准日
　　资产评估的时间基准。

（三）资产评估的特点（重点考点）

 

市场性	资产评估是市场的产物，结果应经得起市场的评价
公正性	从技术上和组织上去保证公正性，公正性的技术基础是资产评估专业人员必须按公允的行为规范和业务规范（准则）进行，公正性的组织基础是资产评估专业人员必须是与评估业务没有利害关系的第三者，否则应回避 技术基础：按公允的行为规范和业务规范（准则）进行 组织基础： 必须是与评估业务没有利害关系的第三者，否则应回避
专业性	资产评估是有专业人员完成，提供的是专家意见
咨询性	资产评估的结果只是为资产业务相关方提供参考依据，不能取代资产业务相关方的定价。

 

第二节 价值类型和评估目的

一、价值类型的定义及分类（重点考点）

价值类型是评估价值的价值本质属性和表现形式。 属性就是特征，如对于处在清算程序中的资产，其价值类型为清算价值；对于公开市场中的资产，其价值因为市场价值。 价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为（评估目的）有关，而且与资产的功能、状态、市场条件等因素密切相关。
按估价标准形式表述的	重置成本、收益现值、现行市价、清算价格
从资产评估假设角度	公开市场价值、继续使用价值、清算价值
从资产业务的性质	抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值等
从所依据的市场条件	市场价值、市场以外价值
合理划分价值类型的作用：（1）为进行资产评估提供指引（2）使评估报告使用者能够正确理解和恰当使用资产评估报告。

二、市场价值和市场以外价值（重点考点）

市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下交换价值的估计值 （市场价值的最大特征是“最大化”） 所以其划分标准主要是竞争是否激烈，市场是否公开，信息是否充分。
划分 标准	所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件
	依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用
	使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据
市场以外价值的主要种类
在用价值		单项资产对其所属企业继续使用能够带来的价值
持续经营价值		指企业作为一个整体的价值 企业持续经营价值是各组成资产的在用价值之和
投资价值		对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值 投资性资产价值：特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值 对于一般人购买股票，这时股票是投资性资产，其价值是市场价值。而股票对于想获得控股权的特定投资者所具有的价值就是股票资产的投资价值，是针对于特定的投资者。 所以对于特定的投资者我们经常讨价还价，因为投资性资产的价值是市场价值，是明确的。但资产的投资价值针对于不同的投资者来说是不同的
特定评估业务: 清算价值（快速变现）、残余价值（拆零变现）、保险价值（依据保险合同）、课税价值（依据税法）、拆迁补偿价值(拆迁征用法律 )
意义和作用：这种分类有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义。 这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。

 

第三节 资产评估的假设与原则

一、资产评估的假设（重点考点）

    评估假设是基于评估资产状态的有限事实做出的合理推定，是对资产评估前提条件的假定说明。

   资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
　　（一）交易假设
　　1.含义：
　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
　

 

　　（二）公开市场假设
　　1.含义：
　　（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
　　（2）公开市场的含义：
　　指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。
　　（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。
　　（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。

 

　　2.使用条件
　　凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
　　3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。
　　（三）持续使用假设
　　1.含义：
　　持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
　　2.使用条件
　　持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
　　3.分类：
　　该假设细分为三种情况：
　　在用续用；转用续用；移地续用；
　　（四）清算假设
　　清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
　　清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。

二、资产评估的原则（重点考点）

（一）资产评估工作原则
　　1.独立性原则
　　评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系；
　　独立性原则包含两层含义：
　　（1）评估机构的独立性；
　　（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位；
　　2.客观公正性原则
　　客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。
　　3.科学性原则
　　科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：
　　（1）遵循科学的评估标准；
　　（2）以科学的态度制定评估方案；
　　（3）采用科学的评估方法进行资产评估；
　　（二）资产评估经济技术原则
　　在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。
　　1.预期收益原则
　　是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。
　　是收益法中收益额确定的重要基础前提
　　2.供求原则
　　假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
　　是对替代原则的补充；
    3.贡献原则
　　（1）是预期收益原则的一种具体化；
　　（2）主要适用于：
　　构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

 

　　4.替代原则
　　作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。
　　这是市场法评估的理论基础；
　　5.评估时点原则
　　评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。

第二章　资产评估的基本方法

 

考情分析
　　本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。

主要考点（难点或重点）：
　　（1）市场法的基本含义与应用前提；

（2）市场法运用的基本步骤；

（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；

（4）收益法的基本含义和应用前提；

（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；

（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；

（7）成本法的基本含义；

（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；

（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；

（10）实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估测方法；

（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

 

资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。

第一节　市场法 (重点)

　　一、市场法含义(重点)
　　1.定义：
　　利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
　　2.市场法的理论依据：
　　替代原则
　　根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
　　3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。

　　二、市场法的基本前提(重点)
　　应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
　　1.要有一个活跃的公开市场；
　　2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
　　资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
　　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
　　（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。
　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

 

　　三、市场法的基本程序及有关指标(重点)
　　（二）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
　　1.选择参照物
　　关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；
　　同时注意：参照物应该选择3个以上；
　　2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
　　选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
　　3.指标对比、量化差异；
　　4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　5.综合分析确定评估结果
　　一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢。
　　（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
　　（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽
　　可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。

 

　　注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
　　1.资产的功能。
　　资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
　　2.资产的实体特征和质量。
　　资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
　　资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
　　3.市场条件。
　　主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
　　一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
　　4.交易条件。
　　交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

　　四、市场法中的具体评估方法
　　市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。
　　（一）直接比较法(重点)
　　1.基本原理：
　　利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
　　2.优点：
　　该方法直观简洁，便于操作。
　　3.适用条件：
　　对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
　　4.基本计算公式为：
　　（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
　　评估对象价值＝参照物合理成交价格
　　（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
　　公式：
　　①评估对象价值
　　＝参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值
　　②
　　③评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数
　　 原理：
　　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

 

　　⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
　　①方法一：
　　 公式
　　评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n
　　这里修正系数的计算公示如下：
　　
　　 原理：
　　各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。
　　②方法二：
　　 公式
　　评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
　　 原理：
　　分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

 

　　5.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致或者完全一致
　　直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：
　　（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】
　　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
　　（2）市价折扣法
　　①原理
　　以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
　　②数学式表达
　　资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）

[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

          [答疑编号1147020201]

『正确答案』资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元）

　　注意：
　　从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。

（3）功能价值类比法。
　　①定义：
　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
　　换句话说：
　　功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。

 

　　②分类
　　根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：
　　ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法
　　数学表达式一般表述为：
　　
　　所以：被评估资产评估价值＝参照物成交价格×
　　ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法
　　数学表达式一般表述为：
　　

[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

          [答疑编号1147020202]

『正确答案』资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）

　　[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。

          [答疑编号1147020203]

『正确答案』资产评估价值=10×（90÷120）^0.7=8.18（万元）

（4）价格指数法（物价指数法）
　　①定义
　　价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
　　②物价（价格）指数的各种表述方法：
　　ⅰ、定基物价指数：
　　是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4-1（教材102页）。

　　ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系
　　某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数

 

　　ⅲ、物价指数与定基价格指数关系
　　
　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数=112/106=105.66%

 

　　ⅳ、物价变动指数与物价指数关系
　　物价指数=1+物价变动指数
　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数=112/106-1=5.66%
　　ⅴ、环比物价指数（记作等，教材41页公式2-7-2，103页公式4-3）：
　　本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。
　　

 

　　ⅵ、环比物价变动指数（记做a₁,a₂……,a_n教材40页公式2-6-2，61页）
　　本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。
　　环比物价指数=1+环比物价变动指数

　　③价格指数法在评估中运用的计算公式为：
　　 　　

　　④适用条件
　　评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长

举例：大家看教材37页的几个例题
　　【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：

          [答疑编号1147020204]

『正确答案』

（5）成新率价格调整法。
　　①原理：
　　参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
　　②计算公式为：
　　

 

　　6.直接比较法使用频率高的方法
　　（1）市场售价类比法---- 一个以上可比因素不一致
　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 （2-9）
　　=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （2-10）

[例2-7]
　　（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

 

　　（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。

　　[答疑编号1147020301]

　　（3）评估过程。
　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
　　②搜集有关的评估资料。
　　a.搜集待估土地资料。
　　b.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见教材39面表2-1。
　　③进行交易情况修正。经分析交易实例a、d为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例b较正常买卖价格偏低2%；交易实例c较正常买卖价格偏低3%。
　　则各交易实例的交易情况修正率为：
　　交易实例a：0%；交易实例b：2%；交易实例c：3%；交易实例d：0%。