《物业管理基本制度与政策》串讲班

串讲班特色：

根据历年出题规律及最新的命题动向，分析热点、把握考点、对性地进行重点讲解，使学员在基本知识掌握较好的情况下，更准确地把握考试的方向和思路。并且，我们会以考试大纲中要求的知识要点为脉络，一边串讲知识点，命题点，一边针对性地分析各种题型。原则上，每一个考点都会配一道例题，帮助学员牢固掌握答题的技巧与思路，分析阅卷老师的采分点。使学员尽量做到“会做的题不丢分，不会做的题少丢分”。此班主要是提高考生的知识应用能力、逻辑思维。让学员做到心中有数、重点突出，是学员最后复习阶段梳理思路、掌握重点的必要选择。

 

第一章  物业管理

一、考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

二、考试基本要求

掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

三、要点说明（本章一共17个要点）

要点1  《条例》对物业管理的定位

（一） 物业管理的实现过程

物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。

业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：

1、              业主自己进行管理；

2、              是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；

3、              是业主选聘物业服务企业进行管理。

《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。

（二） 物业服务合同

物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。

物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

（三）物业管理的内容   

物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

主要有两方面：

1、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

例题：物业管理活动的基础是（a）。

a、物业服务合同

b、物业交易合同

c、物业劳动合同

d、物业管理合同

 

要点2   物业管理的特征

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

（一）社会化

1、物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；

2、物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

    物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提。现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

（二）专业化

物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

（三）市场化

    市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

例题：关于物业管理的市场化，下列说法不正确是（ c ）

a．市场化是物业管理最主要的特点

b．双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现

c．要求物业服务企业必须具备一定的资质等级

d．在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿

 

要点3   物业管理的市场化特征

（一） 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

房地产物质形态的变化导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。

（二） 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

在共有产权状态下，业主必须按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡。

（三） 物业管理活动应当遵循市场原则

业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业服务企业来实施。这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现。

（四）非市场性的房屋管理不属于物业管理

例题：房地产物质形态的变化导致（d）。

a、生活或生产经营都离不开房地产

b、物业财产状况的演变

c、不断创造出丰富的建筑形态

d、产权所有关系的变化

 

要点4  市场原则作为物业管理活动的前提条件

将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

1、              强调业主在市场活动中的自主权；

2、              强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

例题：物业管理活动的前提条件是（ b  ）。

a．社会原则

b．市场原则

c．专业原则

d．标准化原则

 

要点5  我国物业管理的产生和发展

（一） 我国物业管理的产生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。这是我国的第一家专业化物业管理公司，标志着我国在物业管理的产生。

（二） 我国物业管理的发展

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。  

建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。

    1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。

2003年6月，《中国物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

例题：确立了物业管理新体制的标志是（d）。

a、全国第三次物业管理工作会议的召开

b、《中国物业管理条例》正式颁布

c、中国物业管理协会成立

d、《城市新建住宅小区管理办法》的颁布

 

要点6  我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

（一）住房投资由国家和国有企业统包；

（二）住房分配采取实物分配；

（三）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

例题：我国改革开放前城镇住房制度的主要特征是（bde）。

a、住房投资遵循市场化原则

b、住房投资由国家和国有企业统包

c、住房分配采取按劳分配

d、住房分配采取实物分配

e、住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度

 

要点7   物业管理在社会经济中的地位和作用

（一） 实施物业管理有利促进经济增长

居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：

1、              购房消费支出；

2、              家庭装饰装修、家具家电等消费支出；

3、              使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；

4、              房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。

（二） 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

（三） 实施物业管理有利于增加就业

（四） 实施物业管理有利于维护社区稳定

（五） 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

例题：居住消费具体包括的消费环节有（abcd）。

a、购房消费支出

b、家庭装饰装修、家具家电等消费支出

c、使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出

d、物业管理消费支出

e、修理房屋的消费支出

 

要点8   我国物业管理制度建设的历史沿革

我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。

（一）《条例》颁布前的物业管理制度建设

1、《城市新建住宅小区管理办法》

1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。

2、物业管理服务考评标准

1995年由建设部印发的《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。

    在1997年， 建设部印发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。

    2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。

    3、物业管理从业人员培训合格上岗制度

1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：（1）关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。（2）物业服务企业经理岗位规范。包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。（3）物业服务企业部门经理、管理员岗位规范。包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。

4、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

    为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

5、《物业管理企业财务管理规定》

为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。

6、《物业管理企业资质管理试行办法》

    1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。

7、《住宅室内装饰装修管理办法》

    为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》。

   （二）《条例》颁布后制定的全国性政策法规

   （1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；注：2010年1月1日废止

   （2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；

   （3）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；

（4）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；

   （5）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；注：2007年11月26日进行修改。

   （6）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》。

   （7）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；

   （8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

（9）2007年3月，全国人大通过了《中华人民共和国物权法》，2007年10月1日实施

（10）2007年9月10日，国家发展改革委员会和建设部联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》，2007年10月1日起施行。

（11）2007年12月4日，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行， 1998年《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

（12）2010年1月1日起施行《保安服务管理条例》。

（13）2010年1月1日起施行《业主大会和业主委员会指导规则》，2003年《业主大会规程》同时废止。

例题：建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于（c）起施行。

a．2007年2月1日

b．2008年12月4日

c．2008年2月1日

d．2008年12月4日