2012年《土地估价相关知识》考试辅导

全国土地估计师考试是由国土资源部组织的专业资格考试，从2006年起每年举行一次。考试内容以《全国土地估价师资格考试大纲》为依据，不指定考试教材。

一、报考条件

凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

1.取得大专学历且从事相关工作满两年；

2.取得本科学历且从事相关工作满一年；

3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

 

有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效：

1.因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

2.被取消土地估价师资格未满五年的；

3.被取消考试资格未满两年的；

4.在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

 

二、考试科目

考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估计理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五个科目。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲》。

三、考试方式

所有科目全部实行闭卷考试！ 请大家自带简易计算器、2b铅笔、橡皮、黑色写字笔！不得携带任何书籍、资料、纸张（包括草稿纸）及各类无线通信工具入场。

考试时使用2b铅笔填涂答题卡，使用黑色写字笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写（填涂）不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。

 

四、考试成绩管理

单科合格成绩实行三年有效，滚动管理。连续三个考试年度通过全部应考科目的合格者，可取得国土资源部统一印制的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，此证书全国有效，有效期一般为五年；有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。

 

五、考试时间

2012年土地估价师考试将于9月15日、16日举行。

 

六、考试题型

从近年考试来看，《土地估价相关知识》共有四种题型包括：判断题、单项选择题、多项选择题、情景分析题。总分100分，其中：

判断题10分（20道题，题号1～20，每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为o分）

单项选择题45分（45道题，题号21～65，每题1分，选错不得分，不倒扣分）

多项选择题35分（35道题，题号66～100，每题1分，其中至少有两个符合题意，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0.25分）

情景分析题10分（3道大题，内含10道小题，题号101～110，每小题1分，每小题有a、b、c、d四个备选项，其中至少有一个符合题意，多选、有错误选项不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.25分）

 

七、考试内容

根据《2012年全国土地估价师资格考试大纲》的要求， 此课程考试包括以下内容：第八部分，土地相关税收知识；第九部分，金融知识；第十部分，会计与统计知识；第十一部分，土地与房屋测量知识；第十二部分，城市经济与城市规划知识；第十三部分，地产开发与工程造价等内容。

 

新大纲对内容做以下调整：（微调）

●将“第十二部分 城市经济与城市规划知识”调整为“第十二部分 城市经济与城乡规划知识”； “三、城市规划”中：

1．调整为“三、城乡规划”，并调整相应文字内容；

2． 将考试范围 “2.城市规划体系与任务” 中

（1）“城市规划”调整为“城乡规划”，并调整本条内相应文字内容；

（2）增加“城市紫线、绿线、蓝线和黄线的概念”，考试基本要求为了解。

3．将考试基本要求中需掌握部分“城市规划体系”调整为“城乡规划体系”。

●“第十三部分 地产开发与工程造价知识”，在“一、土地开发”中

1．增加“7．土地开发融资”，考试基本要求为了解；

2．将“土地开发成本构成”的考试基本要求由“熟悉”提高为“掌握”；

 

八、应试策略与技巧

（一）把握章节重难点，有针对性复习

本门课程内容覆盖面广，知识点相对比较分散，有些知识点对于一些学员来说可能不太熟悉或是新的知识，因此，在复习本门课程时，一定要抓住每一章节的重点和难点（会在以后课程讲解中讲到），把有限的时间投入到最核心的知识点上，这样会事半功倍；相反，如果盲目去看书，每一章内容可以说能单独成为一门新的课程，若把大量时间放在大纲不考查的内容上，就得不偿失了。

（二）学会归纳总结

本门课程的每一部分内容都是一个完整的知识体系，所以，当每复习完某一部分内容以后，要及时总结教材的这一部分主要讲了哪些知识点，哪些是核心的，哪些是比较难理解的，最好能自己独立把此部分内容串起来。每一部分复习完后都如此，这样当教材复习完后，就能把所有内容串连在一起，这样，就会感觉看似庞杂的知识点，也能很好记住，进而达到“书越读越少的境界”。

 

（三）模拟练习

大家可能都有这样的经历：考试题自己平时都能看懂，貌似所有题都会做，可真正让自己动手去做一套模拟题时，往往得分不高。这就是眼高手低的表现。应适当做些模拟试题，以加强对知识点的理解，并能提前进入考试状态。当然，做题不是越多越好，每章课后练习题应全做，并选几套有代表性的模拟试题练习，建议大家对历年真题特别是近年真题，应引起重视。

（四）答题方法与技巧

1、判断题

例题1：中误差的绝对值越大，说明该组观测值观测精度越高。(  )

【正确答案：×】

【解析】中误差的绝对值越大，离散程度越大，观测精度越低。

例题2：房地产开发初步可行性研究的投资估算误差允许在±20﹪内，详细可行性研究允许在 ±15﹪内。（  ）

【正确答案：×】

【解析】详细可行性研究允许在±10﹪内。

 

2、单项选择题

直接挑选法：学员若对此题考查内容非常熟悉，直接从四个备选项中选出答案。

排除法：备选答案中，排除肯定是错误的选项，若最后剩下一个选项，就是正确答案；若剩下2项，甚至3项不能排除，可以把此题暂时作个标记，回过头来再仔细研究。

例题1：企业所得税的纳税人不包括（  ）企业。

a.外资           b.国有           c.集体           d.联营

【正确答案：a】

【解析】企业所得税是对在中华人民共和国境内企业（外商投资企业和外国企业除外）的生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。

 

例题2：某市2009年上半年，挂牌出让工业用地总面积35公顷，平均出让价格900/平方米，以上两项统计指标依次为（  ）。

a.质量指标和数量指标                    b.总量指标和相对指标

c.数量指标和质量指标                    d.客观指标和主观指标

【正确答案：c】

 

3、多项选择题

消元法：多选题都是两个或两个以上答案是符合题目要求的，其干扰项最多为三个，先把自己认为错误的选项消除掉，余下的基本上是正确答案。好多题目都适用此方法。

分析法：将五个选择项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。

例题：下列有关土地增值税的说法错误的有（   ）。

a.土地增值税实行定额税率

b.土地增值税实行单一定率税率

c.土地增值税实行超额累进税率

d.土地增值税的征税范围包括国有及集体土地、地上建筑物及其他附着物

e.普通商品住宅出售计征土地增值税时，扣除项中允许扣除相当于合理利润的部分

【正确答案：abd】

【解析】土地增值税实行超额累进税率；土地增值税的征税范围包括国有及地上建筑物及其他附着物。

 

4、情境分析题

甲公司在某市规划区内取得一宗土地，计划建一宾馆，现已开工。由于融资的需要，甲公司拟以该宗地抵押贷款，并委托某土地评估公司进行地价评估。甲公司所提供的土地批准文件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。请就上述内容，回答下面问题。

1.在该种情况下，根据《城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地。（     ）

a.符合法律规定                  b.需先办理抵押贷款审批手续

c.建设用地规划审批手续不全      d.未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金

【正确答案：c】

2.根据《城市规划法》的规定，甲公司在开工建设前还必须取得（     ）。

a.建设用地规划许可证             b.国有土地使用证

c.土地使用权出让合同             d.控制性详细规划许可证

【正确答案：a】

3.对土地评估公司来说，下列最合适的做法为（     ）。

a.因土地手续不全，为了降低公司评估业务风险，拒绝承接该评估业务

b.签订评估协议，按甲公司要求，评估该宗土地及在建工程价格

c.签订评估协议，只评估该宗土地价格

d.建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续和土地产权手续，待手续齐全后再进行评估

【正确答案：d】

情境分析题的答题方法：此类题目在做答时，一定要结合给定的背景材料。先要熟读材料，特别是材料给出的条件或关键数字，初步确定此材料想考查的知识点。然后，逐一阅读给出的问题，做答。