第一部分:土地管理基础

    一、考试目的与大纲要求

    本部分的考试目的是测试土地的概念、土地的分类、土地实体及特征等内容的理解与掌握程度。

    二、主要内容

    1.土地的概念

    2.土地的分类

    3.土地实体及特征

    三、内容讲解

第一章  土地的概念

    一、土地的定义

    1.土地的基本内涵

    土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体,它包括人类过去和现在的种种活动结果。   

    《土地基本术语》(gb/t192312003)规定,土地是地球陆地表面具有一定范围的地段,包含垂直于它上下的生物圈的所有属性,是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说,土地包括地下层、地表层以及地上空间。

 

例题:土地包括地下层、地表层以及地上空间。(    )

答案:

解析:《土地基本术语》(gb/t192312003)规定,土地是地球陆地表面具有一定范围的地段,包含垂直于它上下的生物圈的所有属性,是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说,土地包括地下层、地表层以及地上空间。

 

    2.土地关系

    《土地基本术语》(gb/t192312003)规定,人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

 

例题:土地关系是指社会发展到某一阶段人们在利用土地过程中所发生的(    )之间的关系。2008年《土地管理基础与法规》试题)

    a.人与人    b.人与地

    c.地与地    d.土地使用者与土地所有者

答案:a

解析:《土地基本术语》(gb/t192312003)规定,人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

    二、土地的主要特性

    土地的特性,包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中,在生产力和生产关系方面表现的特性。

    ()土地的自然特性

    土地的自然特性包括:土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。

    ()土地的经济特性  

    土地的经济特性包括:土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。

 

例题1由于(    )的特性,对一块土地的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。

a.土地经济供给稀缺性    b.土地用途多样性

c.土地用途变更困难性    d.土地增值性

答案:b

解析:土地具有多种用途,如可作工业用地,也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性,对一块土地的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种用途。

 

例题2按照土地的特性区分,下列选项中属于土地经济特性的属性有(    )

a.土地用途的多样性        b.土地数量的有限性

c.土地用途变更的困难性    d.土地经济供给的稀缺性

e.土地报酬递减的可能性

答案:acde   

解析:土地的经济特性包括:土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。土地的自然特性包括:土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。

    ()土地的产权特性

    土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和,包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利,如占有权、使用权、经营权等。

    我国土地产权总体上可以分为:土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。土地担保物权包括土地抵押权等。

    土地的产权特性包括:

    1、土地产权的法定性

    2、土地产权的抵押担保性

    3、土地产权的登记性

    4、土地产权的完备性

    5、土地产权的稳定性、支配性和排他性  

    6、土地产权的可分割性、转让性

 

    三、土地的功能

    土地具有以下三个基本功能

    1、承载功能

    2、生产功能

    3、资源(非生物)功能

第二章  土地的分类

    一、土地利用的基本类型

    (一)概述

    土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。

    《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类,即根据土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

    2007年9月3,国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》,标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准

    《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系,共分12个一级类、57个二级类

    (二)土地利用的基本类型

    根据《土地利用现状分类》,土地利用一级类包括:耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

例题1按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类,田坎是指宽度≥2(北方)或≥1(南方)的地坎。其上一级分类属于(    )2009年《土地管理基础与法规》试题)

    a.耕地            b.公共管理与公共服务用地

    c.交通运输用地    d.其他用地

答案:d

解析:其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括:(1)空闲地;(2)设施农用地;(3)田坎;(4)盐碱地;(5)沼泽地;(6)沙地;(7)裸地。田坎主要指耕地中南方宽度≥1.0米、北方宽度≥2.0米的地坎。

 

例题2下列关于现行《土地利用现状分类》,表述正确的是 (    )    

    a.采用一级、二级两个层次的分类体系   

    b.采用一级、二级、三级三个层次的分类体系   

    c.共分57个一级类、12个二级类   

    d.共分12个一级类、57个二级类、78个三级类  

    e.共分12个一级类、57个二级类

答案ae

解析:《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系,共分12个一级类、57个二级类。

    二、主要类别土地的特征

    (一)商服用地的特征

    1)出让使用年限最短。

    2)受节约集约用地原则限制。

    3)土地利用价值高。

    4)区域选择性强。

    5)比较适宜收益还原法评估。

    6)可逆性差。

    (二)居住用地的特征

    1)出让使用年限最长。

    2)受节约集约用地原则限制。

    3)是生活场所的载体。

    4)开发量大,需求量大。

    5)区域选择要求高。

    6)可逆性差。

    (三)工业、仓储用地的特征

    1)节约集约利用性。

    2)用地冲动大,区域用地标准控制难。

    3)用地布局不尽合理,区域间竞争激烈。

    4)用地效益较低,但政绩、就业、税收等外部性收益高。

    5)不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大。

    6)受土地宏观调控、产业政策调控影响大,工业地产市场管制难。

    7)工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。

    (四)公共管理与公共服务用地的特征

    1)用地性质单一,无使用年限限制。

    2)投资渠道广泛,社会性强。

    3)服务共享性和福利性。

    (五)交通运输用地的特征

    1)用地性质单一。

    2)数量多,分布广。

    (六)农用地(耕地、园地、林地、草地)的特征

    1)利用的永续性。

    2)生态利用性。

    3)利用的相对粗放性。  

    4)利用逆转性。

第三章  土地实体及特征

    一、土地实体的构成

    《土地基本术语》(gb/t192312003)规定,土地(组成)要素是构成土地的各个组成成分,包括近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及人类活动的物质结果。

    从土地的内涵来看,土地实体的构成种类包括土壤类型、地质条件、土地基础设施状况及地上物、地下空间、土地污染、土地灾害情况等多个方面。

    从估价的角度看,土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。

 

例题:从估价的角度看,土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。(    2007年《土地管理基础与法规》试题)

答案:√

解析:基础考核点。从估价的角度看,土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。

    二、土壤类型及特征

    第一、土壤概况

    土壤是能产生植物收获的地球陆地表面的疏松层次。土壤是陆地表面具有一定肥力,能够生长植物的疏松表层,是地球上生命活动不可缺少的重要物质,是一个独立的历史自然体,具有自身的发生发展过程,是连接无机界和有机界的纽带,是生物的生长点和营养泉。

    土壤由矿物质、有机物质(主要是有机物质和土壤微生物)、水分和空气组成。

    土壤是在岩石、气候、生物、地形和时间五大因素综合作用下的产物

    第二、土壤本质

    土壤具有肥力是其最本质的特征,是其区别于其它事物的标志。

    土壤肥力:在植物生长全过程中,土壤供应和协调植物生长所需水、肥、气、热的能力。

    第三、土壤类型

    根据2000年《中国土壤分类与代码》(gb/t172962000,依据科学性、完整性、系统性、可扩展性和兼容性等信息分类基本原则,采用线分类法将土壤分类系统的分类单元划分为土纲、亚纲、土类、亚类、土属、土种六个层次。其代码结构为:

    土纲:为第一层,代码为一位大写字母,如铁铝土纲代码为“a”。其分类依据主要是根据主要成土过程产生的或影响主要成土过程的性质划分。12个土纲,分别是:铁铝土纲(a),淋溶土纲(b),半淋溶土纲(c),钙层土纲(d),干旱土纲(e),漠土纲(f),初育土纲(g),半水成土纲(h),水成土纲(j),盐碱土纲(k),人为土纲(l),高山土纲(m)。

    亚纲:土纲的辅助级别,为第二层,代码为一位阿拉伯数字,如土纲“铁铝土”中的“湿热铁铝土”代码为“a1”。主要根据影响现代成土过程的控制因素所反映的性质。如铁铝土纲(a),分为“湿热铁铝土亚纲”和“湿暖铁铝土亚纲”。

    土类:亚纲的续分,为第三层。土类类型多反映主要成土过程强度或次要成土过程或次要控制因素的表现性性质划分。如铁铝土纲(a)中的砖红壤土类。

    亚类:土类的辅助级别,主要根据是否偏离中心概念,是否具有附加过程的特性和是否具有母质残留的特性来划分。如铁铝土纲(a)中的典型砖红壤亚类。

    土属:土属是具有承上启下意义的分类单元,主要根据母质,水文等地方性因素以及土壤的残遗特征来划分。如铁铝土纲(a)中的红泥质砖红壤土属。

    土种:土种是基层分类单元,在土属范围内根据反映发育程度或熟化程度的性状来划分。如铁铝土纲(a)中的景洪砖红壤土种。

    同时,在未作细分的分类单元中,下位类的编码表达用其上位类代码加0进行表示,其下位类名称不变。

例题:关于土壤和土地的表述,错误的是(    )2006年《土地管理基础与法规》试题)

    a.土壤是土地的一个组成要素

    b.对于农业用地,土壤的肥力是形成土地生产力的基础

    c.土壤的本质和土地的本质是相同的

    d.土壤和土地的形态结构相差甚远

答案:c

解析:土壤的本质和土地的本质是不相同的。土壤是发育于地球陆地表面具有一定肥力且能够生长植物的疏松表层(包括海、湖浅水区)

《中国土壤分类与代码》(gb/t172962000)主要土壤

序号

土纲

土类

1

铁铝土

1)砖红壤,代码:a11。(2)赤红壤,代码:a12。(3)红壤,代码:a13。(4)黄壤,代码:a21

2

淋溶土

1)黄棕壤,代码:b11。(2)黄褐土,代码:b12。(3) 棕壤,代码:b21。(4)暗棕壤,代码:b31。(5)白浆土,代码:b32。(6)棕色针叶林土,代码:b41

3

半淋溶土

1)燥红土,代码:c11。(2)褐土,代码:c21。(3)灰褐土,代码:c31。(4)黑土,代码:c32。(5)灰色森林土,代码:c33

4

钙层土

1)黑钙土,代码:d11。(2)栗钙土,代码:d21。(3)栗褐土,代码:d31。(4)黑垆土,    代码:d32

5

干旱土

1)棕钙土,代码:e11。(2)灰钙土,代码:e21

6

漠土

1)灰漠土,代码:f11。(2)灰棕漠土,代码:f12。(3)棕漠土,代码:f21。(4)荒漠土,代码:e21

7

初育土

1)黄绵土,代码:g11。(2)红粘土,代码:g12。(3)新积土,代码:g13。(4)龟裂土, 代码:g14。(5)风沙土,代码:g15。(6)石灰(岩)土,代码:g21。(7)火山灰土,代码:g22。(8)紫色土,代码:g23。(9)磷质石灰土,   代码:g24。 (10)粗骨土,代码:g25。(11)石质土,代码:g26

8

半水成土

1)草甸土,代码:h11。(2)潮土,代码:h21。(3)砂姜黑土,代码:h22。(4)林灌草甸土,代码:h23

9

水成土

1)沼泽土,代码:j11。(2)泥炭土,代码:j21

10

盐碱土

1)草甸盐土,代码:k11。(2)滨海盐土,代码:k12。(3)酸性硫酸盐土,代码:k13。(4)漠境盐土,代码:k14。(5)寒原盐土,代码:k15。(6)碱土,代码:k20

11

人为土

1)水稻土,代码:l11。(2)灌淤土,代码:l21。(3)灌耕土,代码:l22

12

高山土

1)草毡土,代码:m11。(2)寒钙土,代码:m21。(3)冷钙土,代码:m22。(4)寒漠土,代码:m31。(5)冷漠土,代码:m32。(6)寒冻土,代码:m41

    三、土地基础设施类型及特征

    土地基础设施类型主要包括:三通一平(通水、通电、通路、平整土地)、五通一平(通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地)、七通一平(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)。

    四、主要地上定着物类型及特征

    地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。地上定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如建筑物、构筑物、地下管道、电视塔、树木、沟渠及地上作物等。

    目前地上定着物类型包括以下几种:

    (一)建筑物及构筑物。

    (二)其他土地定着物的含义

    其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物,是指附属于或结合于土地或建筑物,从而成为土地或建筑物的从物,应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物,但当事人另有约定的除外。

    (三)地上作物

    地上作物是生长在土地上的各类植物,如树木、农作物、花草等。