第一章  房地产经济基本理论

年份	单选题	多选题	案例分析题	合计
2011	5	4	0	9
2012	5	4	0	9
2013	4	4	0	8
【关注】自2011年以来，在客观题中，至少有2个题目涉及《房地产经济基本理论》的内容。预计2014年分值在 9  分左右。

 

第一节…区位理论

大纲考试内容要求：

   区位的概念、特征和种类，房地产区位的概念和主要区位因素；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论的基本概念、假设前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容，商业区区位选择指向特征，城市空间结构对区位的影响。

重点：房地产区位的含义，区位对房地产的重要性，房地产的主要区位因素，主要的区位理论及其主要内容；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念、基本前提和主要内容。

难点：同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。

 

知识点一：区位和区位理论（常考点）

（一）区位的概念

区位：区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。

房地产因其位置不可移动性，区位成为考虑其好坏的重要因素之一。考虑区位因素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

(二)区位的特征和种类

1．综合性 
    天文区位(自然区位)      　　自然地理区位(自然区位) 
　　经济区位(社会区位)      　　文化区位(社会区位)       　　政治区位(社会区位)

按照客体的多样性，分为自然区位和社会区位两大类。

2．确定性 
　　在特定的时间内，区位是确定的和唯一的。由方位和距离决定。 

3．层次性 
　　大位置 　　小位置 　　地址     　　微位置

4．历史性:是城市迁移和兴衰的重要原因

 

（三）房地产区位的概念

一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

（四）区位理论概念

区位理论：简称区位论。是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有：农业区位理论、工业区位理论、中心区位理论和城市空间区位理论。 

 

历年真题：

区位由（    ）和距离所决定。［２０１3年考题］

a．坐落                            b．朝向

c．方向                            d．地址

『答案』：c

解析：教材第一页。区位由方位和距离决定，因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。

预测真题：

按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（   ）。

a．历史区位                       b．经济区位

c．文化区位                       d．政治区位

e．空间区位

『正确答案』bcd

 

知识点二   农业区位理论（必考点）

(一)杜能“孤立国”理论的假设前提

(二)杜能农业区位理论的主要内容　　

1．基本经济分析: 
　　经营者的利润为p=v-(e+t) 
　　经营者追求利润最大化 
　　v(销售价格)和e(生产成本)是常数 
　　p+t=v-e=k 
　　农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定 
　　农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和 
　　利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小 
　　通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润 

 

【预测真题】按照杜能理论的假设，(　)之和等于一个常数。 
　　a．成本、运费 
　　b．利润、成本 
　　c．运费、利润 
　　d．价格、利润 
　　【答案】c 

答案见4页，　p+t=v-e=k ，k为常数，即利润加运输成本等于一个常数。意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。

 

2．杜能圈 
　　自由农作区，距市场最近——第一圈 
　　林业区 ——第二圈 
　　轮载农作区，生产粮食—— 第三圈 
　　谷草农作区，提供谷物与畜产品 ——第四圈 
　　三圃农作区—— 第五圈

畜牧业区——第六圈 

3． 杜能圈修正模型 
　　河流的影响 
　　水运费与陆运费的比较 
　　其它城市的影响 
　　各城市根据实力形成各自的市场范围 

 

【预测真题】杜能在《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，即“杜能圈”。其中第三圈是(　)。 
　　a．自由农作区                      　　b．轮载农作区 
　　c．林业区                          　　d．畜牧业区 
　　【答案】b  答案见第4页

【历年真题】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（）

a．市场供给量                            b．市场需求量

c．农产品销售价格                        d．生产成本

e．运输成本

答案：cde

解析：教材3页，杜能区位理论今本经济分析

p=v-(e+t)  市场价格-成本-费用=利润

 

知识点三、工业区位理论（必考点）

(一)工业理论假设条件 
　　①均质国家与地区，只考虑经济因素 
　　②工业原料、燃料地点固定且已知 
　　③工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 
　　④劳动力不能流动，价格已知，供给充裕 
　　⑤运费是重量和距离的函数 
　　⑥讨论同一产品 

 

(二)运输指向的工业区位分析 
　　工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地 
　　工业原料分类：遍布性原料／限地性原料 
　　原料指数=限地性原料总重量／制成品总重量 
　　原料指数 ：
　　遍布性原料　0 
　　纯原料　　　1 
　　失重性原料　大于1 
　　原料指数大于1，在原料地；

原料指数小于1，在消费地；

原料指数等于1，自由区位。

 

(三)劳动力成本影响工业区位趋向的分析 
　　基本思路：工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。

(四)集聚与分散因素影响工业区位分析 
　　集聚因素是一般聚集因素

 ：促使工业向一定区位集中的因素。
　　生产或技术集聚，又称纯集聚 
　　①规模扩大 　　②分工合作 
　　社会集聚是特殊聚集因素，又称“偶然集聚” 
　　①交通资源　　②额外利润 

分散因素：指不利于工业集聚的一些因素。

 

知识点四、中心地理论（必考点）

(一)基本概念 
　　中心地 ：指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点 。

中心地职能：是指由中心地提供的商品和服务。
　　中心性 ：一个中心对周围地区的影响程度。 

需求门槛：中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平 。
　　商品销售范围 ：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径 。

 

(二)克里斯塔勒的中心地理论 
　　1．假设前提 
　　①均质平原与无差异性的居民 
　　②交通费用与距离成正比 
　　③厂商和消费者均为经济人 
　　④货物可自由流动 
　　2．六边形市场区 
　　各厂商的销售范围为圆形 ；
　　新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止 ；
　　各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商 ，形成六边形的市场区域。 

 

知识点五、城市空间结构理论（必考点）

城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果。

(一)同心圆理论   

(二) 扇形理论

(三)多核心理论  

(四)中心商务区土地利用模式

(五)商业区区位选择指向特征

(六)城市空间结构对区位的影响

 

【预测真题】

1．中心商务高度指标等于（   ）之比。

a．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

b．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

c．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

d．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

『正确答案』a  见教材第9页

区别高度指标和强度指标，即高度指标cbhi和强度指标cbii,强度指标为b，cbhi大于1，cbii大于50%胡区域界定玮cbd．

 

【历年真题】

1．关于商业区位选择的说法错误的是（   ）［2013年考题］

a．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

b．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

c．低价是商业区为选择的重要因素

d．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

答案：b

解析：教材第10页，聚焦和关联式商业区位选择的重要特征，众多商家在地段上的聚焦，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益，彼此之间没有上下游产业链的关系。

 

2．扇形理论的核心是（   ）［2011年考题］

a．城市图的利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

b．各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

c．如何最佳、最有效地使用城市土地

d．居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地、向外发展

答案：b

解析：扇形理论是霍伊特在1939年创立的，该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通路线和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。