全国房地产估价师执业资格考试
房地产基本制度与政策
主要内容
一、房地产估价师考试特点；
二、历年考试通过情况；
三、本课程试题特点；
四、本课程的学习技巧；
五、课程体系。
一、房地产估价师考试特点
房地产估价师执业资格考试，从2002年度开始，原则上每年举行1次。
考试的四个科目为：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》，考试分四个半天进行，每个科目的考试时间为两个半小时。
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。
2013年考试时间：10月12、13日。
考试日期
考试时间
考试科目
10月12日
9:00-11:30
14:00-16:30
房地产开发经营与管理
10月13日
房地产估价理论与方法
房地产估价案例与分析
二、历年考试通过情况
2002-2012年，全国房地产估价师考试通过情况。
合格人数
2002年
2797
2003年
5973
2004年
1543
2005年
3217
2006年
3128
2007年
1612
2008年
933
2009年
1775
2010年
2516
2011年
2221
2012年
1953
通过近十年的考试通过情况可知，房地产估价师考试已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低的考试之一。特别是2007—2009年由于出题较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。
通过率低的原因：一是考试内容多，仅制度部分包括两本书，涉及24章。而房地产估价相关知识涉及到规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘等多学科知识。二是案例是开卷考试，教材中很难找到准确答案。
三、本课程试题特点
（一）试卷结构及题型
近几年，《房地产基本制度与政策》试卷题量一般在110题，试卷总分值为100分。考试题型包括：单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。其中：
单项选择题：20分（40道题，每题0.5分）；
多项选择题：30分（15道题，每题2分）；
判断题：20分（40道题，每题0.5分）；
综合分析题：30分（15道题，每题2分）。
1. 单项选择题
答题要求：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。
答题建议：对于没把握的选项，也要全答，不可不答，选择了就有得分的机会。
2. 多项选择题
答题要求：每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。
答题建议：做题务必慎重，没把握的选项最好不选。尽管不倒扣分，但是只要其中一项选择错误，则整道试题不得分。
3. 判断题
答题要求：判断正确得0.5分，不答不得分，判断错误扣0.5分，最多扣至0分。
答题建议：确实没有把握的试题，尽量不答，确保得分。
4. 综合分析题
答题要求：每小题有四个备选项，其中有1个或1个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
答题建议：在综合分析题中，每道题可能为单选，也可能是多选。对于单选题，即使没把握的选项，也要全答，不可不答；而对于多选题，没把握的选项最好不选。
（二）出题特点
1．注重大纲和教材的变化及增加内容
2．注重基本概念与基本原理考核
3．注重综合知识的考核
4．注重考试出题的灵活性
5．注重有关法律、法规和规章条文的考核
6．注重计算知识点的考核
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变化，但基本要求还是一致的。但是近几年的考试特别注重出奇和出新，尤其是出新：
一是当年考试大纲、指导教材的新增内容；
二是现行法律、法规、政策的新变化内容。
这些都是当年出题的重点。
例题1：为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有( )。（2011年试题）
a．棚户区改造 b．城中村改造
c．廉租住房建设 d．经济适用住房建设
e．公共租赁住房建设
答案：acde
解析：此题主要依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据该条例，2011年对教材进行了大幅调整。该条例规定：为公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等。城中村属于集体土地。保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。政策性住房的适用群体及形式：政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
例题1：主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（ ）。 （2011年试题）
a．建筑立面图 b．建筑剖面图
c．建筑详图 d．建筑平面图
答案：b
解析：此题就是考核建筑剖面图的含义，即：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
从近几年考试来看，除综合分析题外，其他三种题型中，单一考核某一知识点的试题越来越少，往往一道试题涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的试卷分析，该类试题呈现出逐年增多的趋势，应引起我们的高度重视。
例题1：张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有( )。 （2011年试题）
a．该房屋的所有权仍属于张某
b．张某应将该房屋交付给甲银行使用
c．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
d．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
e．该房屋所有权证书交给甲银行保管
答案：ac
解析：做此题就要掌握房地产抵押的实质，即：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。
例题1：某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/㎡。 （2011年试题）
a．2870 b．3330 c．3430 d．3460
答案：c
解析：做这道题，关键要掌握：中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。求中位数要注意：如果一组数据中有相同（重复）的数据，也要进行排列，并比较大小。确定中位数的步骤是：如果变量值的个数是奇数，则该位置对应的变量值就是中位数。如果变量值的个数是偶数，则处于中间位置的两个变量值的简单算术平均数为中位数。上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，因此，其中位数=（3400＋3460）÷2=3430。
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。在学习中，我们不仅要熟悉《房地产基本制度与政策》后面所附录的有关法律、法规和规章，同时也要熟悉与本门课程内容有关的法律、法规和规章。
例题1：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）。（2011年试题）
a．重置价格 b．租赁价格 c．评估价格 d．市场价格
答案：d
解析：此题主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
近年来，本门课程考试中，除综合分析题外，其他三种题型的计算题呈现出逐步增加的特点，这也大大增加了考试的难度。
例题1：程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（ ） 元。 （2011年试题）
a．1320 b．1440
c．3960 d．4320
解析：做这道题，关键是要掌握房产税的优惠政策，即：对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12％。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税=3000×12×4％=1440元。
四、本课程的学习技巧
（一）要制定学习计划
（二）要重视研读大纲
（三）要通读教材
（四）要掌握本课程的重点和难点
（五）要充分重视房地产估价相关知识的学习
（六）要强化训练，提升应试水平
在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习计划，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一月、每一周、每一天的任务。
考试大纲是考试命题的依据，也是应试者对课程进行自学的依据，我们一定要认真阅读考试大纲，做到充分吃透考试大纲精神。
在熟悉考试大纲的前提下，紧接着要“通读指定教材”。从前几年考试情况看，房地产估价师考试命题逐渐呈点散、面宽、量大的趋势，这就要求考生必须全面系统掌握每章内容，“通读指定教材”可以有效解决上述问题。
1、《房地产基本制度与政策》的重点是：建设用地、房地产交易和房地产中介等；
难点是：房地产税收、房地产交易、房地产登记等。
2、房地产估价的法律、法规的重点是：
法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《物权法》。
法规：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
规章：《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》、《廉租住房保障办法》、《房地产估价机构管理办法》等。
规范性文件：《房地产抵押估价指导意见》。
标准规范：《房地产估价规范》、《房产测量规范》等。
房地产估价相关知识涉及到规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、法律等多学科知识，要求考生必须知识面广。因此，一定要重视相关知识的复习。
实践证明，在系统看书学习之时，加强练习，强化训练，能够巩固已学的知识，加深对知识的理解和升华。具体指：
（1）要多做练习题；
（2）要多做历年试题；
（3）要多做模拟试题。
五、课程体系
五大通关模块 一次通关保障
第一模块：全程强化班（基础较好的学员可以从串讲班开始听）
课程内容：全程15小时左右。根据大纲，讲解教材全部知识点
课程辅助：10-15道章节练习题
学习效果：完成这一模块的学习，将掌握教材中各个考点，全面熟悉教材。
能够应对考试，知道每个考点对应在哪个章节。
第二模块：串讲点题班（基础较薄弱的学员建议从全程班开始听）
课程内容：全程共10个课时，共计5小时。在全部考点的基础之上，压缩考点范围，串讲重要考点
学习效果：完成这一模块的学习，将明确重要考点。在考试中能得到60%的分数。
第三模块：应试技巧班
课程内容：全程约4个课时，共计2小时。根据题型，讲解答题技巧及得分点。
学习效果：完成这一模块的学习，遇到不会的题也能及时把题做对，答题分数有效提高10-30分。
第四模块：应试模考班
课程内容：包含3套高含金量模拟试卷，有效预测考点及命题方向
学习效果：完成这一模块的学习，能够对考点进行查漏补缺，为完全应试做好准备。
第五模块：内部资料班
课程内容：考前一周上线，独家内部押题，绝密不单售
学习效果：考前完成这一模块的学习，能够在最短时间内掌握必考考点。
一点提示:
良好的考试心态是成功的基石。因此在考试前，我们应尽量放松自己的心情，保持平和的心态，情绪低落或者过度紧张，均不利于我们真实水平发挥。
考前要保持适度紧张的状态，才能最好地发挥自己的真实水平，考出比较满意和理想的成绩。