第3章  国有土地上房屋征收

大纲要求：

 1．掌握房屋征收的概念；

 2．掌握房屋征收的限制条件；

 3．熟悉房屋征收的前提条件；

 4．熟悉征收与征用的异同；

 5．了解国有土地上房屋征收的管理体制；

 6．熟悉国有土地上房屋征收的程序；

7．掌握国有土地上  屋征收的补  内容、方式；

 8．熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任；

 9．掌握房屋征收评估机构选定及委托；

 10．掌握房屋征收评估原则和要求；

 11．掌握房屋征收评估异议处理和争议调处；

 12．掌握房屋征收评估收费；

 13．掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。

第一节  房屋征收概述

知识点一、房屋征收的概念（常考点）

房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。

房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。 

征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。

房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段 。

集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；

国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。 

知识点二、房屋征收的限制条件（常考点）

征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：

（1）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的;

（2）征收必须严格依照法律规定的权限和程序;

（3）政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

知识点三、房屋征收的前提条件（常考点）

(一)公共利益的界定

 《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

(二)公共利益的特点

1.公共利益是客观的。

2.公共利益是共享的。

3.公共利益是不确定的。

公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。 

4.公共利益不同于国家利益或政府利益。 

知识点四、征收与征用的异同（常考点）

共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。

征收与征用的主要区别如下：

(1)适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

(2)前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

(3)所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，通俗地说是“强租”。

(4)补偿内容不同。