第二节　物业服务费的测算编制

知识点一、物业服务费标准确定的政策模式和途径

物业服务费主要有以下两种方式。

（一）政府指导价

即指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

（二）市场调节价

是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

知识点二、物业服务项目费用测算的依据

（一）收入的编制依据

（1）费用收缴率。

①费用收缴率等于当期实际收到的费用除以当期应收的费用；一般费用期间和会计期间一致，采用月度或年度计量的方式。

②因各地经济发展水平不同、缴费习惯各异，各地的平均费用收缴率也差异较大，在编制收入时，应先行调研当地的收缴率水平。

（2）管理费收入。

①管理费计算时应依据管理费收费标准、收费面积、收缴率等。

②计算的公式为：m＝∑s×p×r。其中，s代表物业服务费的标准；p代表收费标准对应的收费面积；r代表收费标准对应的平均收缴率；∑代表收入之和。

（3）停车场收入。

①停车场收入计算时应依据收费标准、停车位数量、使用率等；

②停车场收入可以分为固定停车收入和临停收入；

③计算的公式为：停车场收入＝∑收费标准×停车位数量+临停收入

（4）为社区商业活动提供场地和管理的收入。

（5）以配套形式划拨的商业用房的租赁收入。

（6）公共设施广告收入。

（7）其他收入。

（二）支出的编制依据

1．管理计划和实施计划所需物业服务成本

2．物业正常维护和保养计划

3．物业大中修计划

（三）其他测算依据

（1）正确掌握小区内的其他多种经营资源，如广告位、会所等。

（2）了解配套设施布局与开发商对小区业主的承诺情况，划分可收服务费用数量、类别与单价等情况。

（3）了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中，对项目物业服务人员的编制、人员结构、岗位设置等的人员经费情况。

（4）熟悉开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。

（5）了解物业服务合同中双方所约定的服务内容、管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别是对配套设施的启用、公共照明、绿化及其他设施的保修期等，对其成本费用要有合理的预算。

知识点三、物业服务项目费用测算的方法

（一）物业服务项目费用测算注意事项

（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

（2）根据项目是采用酬金制还是包干制，其计算公式不同：

①酬金制：（所有支出项+税+管理酬金）／面积＝收入／面积＝管理费标准

②包干制：（所有支出项+税+合理利润）／面积＝收入／面积＝管理费标准

（3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业服务项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

（4）物业服务属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业服务的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。

（5）物业服务费测算时应考虑各地区同类项目的收缴率水平。

（6）物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。

（二）收集原始数据

（三）物业服务费的测算（重要考点）

（1）工作计划的编制：物业服务费测算，首先应根据物业服务项目的实际情况编制各项支出的工作计划，包括人员编制计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划、物业大中修计划等。

（2）支出成本的编制：根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时，应分别测算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用。

（3）支出成本的汇总：各单项费用测算完毕进行加总。

（4）物业服务酬金的计算。

（5）法定税费的计算。

（6）物业服务费单价的计算：以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

【案例】一个成本项目测算典型案例。（课后阅读）