知识点5：城市、镇控制性详细规划方案的评析（必考点）

评析重点（主要围绕城市或镇的局部地段控制性详细规划方案展开，关注的重点为用地布局和土地开发强度控制的合理性）

(1)规划衔接：是否与相邻地区的规划相衔接，并落实总体规划、各项专项规划等上层次规划对本片区的定位、目标和主要设施选址。

(2)用地功能：是否结合地形地貌、水系植被、建设现状、历史文化等资源条件，合理确定布局结构、用地性质及其相容性、道路及停车系统、绿化及步行系统等。在景观环境的协调和营造上是否有创意，是否体现地方特色。

 

(3)开发强度：管理单元和地块划分是否恰当。容积率的确定是否有利于提供适宜的生活和工作环境并优化景观质量，是否与道路交通的疏解能力和工程管网的容量相适应，并充分发挥了土地利用效益。

(4)配套设施：教育、医疗等各类公共服务设施和垃圾站、变电站等市政基础设施的标准是否适当，系统是否完善，种类是否齐全，数量是否足够，分布是否均衡，规模是否合理，选址是否落实。

 

例题一：某市滨湖核心区控制性详细规划方案评析

某市（历史文化名城）决定编制滨湖核心区面积约40hm²的用地控制性详细规划方案。由于湖面及外围地段是重要的风景旅游区，有十分丰富的传统人文景观和自然景观。因此，要求核心区开发项目的安排充分考虑旅游风景区的特点，开发强度不宜过高，沿湖设立保护绿带以保证湖面的景观，并且交通组织上要将旅游线路和主要车流分开。

评析该规划方案的主要优缺点。

 

 

某市滨湖核心区控制性详细规划示意图

答题要点：

（1）交通组织：交通组织较为合理，方案将主要车流与步行人流进行了有效分离，保证了游览线路的畅通，在主要道路旁设置了两处停车场，有效截流了进入核心区的车行交通。

（2）规划布局：由于该地区的主要功能为旅游休闲，因此在a-09、a-10、b-01、b-02地块布置大量的金融贸易中心不太适宜，建议安排商业服务、文化娱乐等设施。为保证湖滨绿带的连续畅通，不应在湖滨保护绿带内设置宾馆（b-06）。

（3）开发强度：容积率普遍过高，特别是安排高层、高密度的商贸区与湖滨路的特点不符，会吸引大量车行交通进入该地区，造成交通混乱；同时也对景区的传统风貌和文物古迹的保护影响极大。

（4）配套设施：必须配置的市政设施用地（如变电站、垃圾站、消防站等），在图中没有表示。

 

例题二：某市城区控制性详细规划方案评析

某市城区一个地块面积为24公顷，规划性质为居住和公建，公建在地块东侧带状布置，地块内现状无保留建筑，如下图所示。

建设总量控制为居住建筑面积22公顷，公建面积12公顷，地块北侧为已建成的配套齐全的居住区，西侧、南侧为城市河流，沿河建设有城市绿带公园，东北侧和东南侧临城市主干路，主干路和主干路交叉口规划为立交，东北侧主干路下敷设地铁交通线路，并在规划范围内设站。

已给出的国有土地出让的规划设计条件如下

（1）用地情况：规划性质，边界条件，规划用地面积

（2）土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度的控制指标

（3）建筑后退要求及间距规定

（4）公共服务配套设施，市政公共设施及竖向设计要求

（5）遵守事项：规划设计条件的时限，规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合有关规范和规定要求。

请补充其他国有土地出让规划设计条件。

 

答题要点

（1）补充建筑限高条件。

（2）注重环境和景观设计，处理好与沿河城市绿带公园关系及与立交桥关系。

（3）补充绿地率和绿线要求。

（4）解决好地块出入口方位，满足停车场设置要求。

（5）明确地铁出入口位置。

 

知识点6：修建性详细规划方案的评析（常考点）

评析重点（在项目立项研究、报建审批和开发设计阶段使用。评析方案主要以建筑空间设计方案为主）。

(1)布局结构：布局结构是否层次清晰，是否与周边环境相衔接和协调。建筑空间组合是否有利于安全防卫、日照通风、防噪防尘、人际交往、休闲活动以及经营管理，并符合使用者的工作习惯和生活规律。是否准确体现了地籍要求。是否合理划分开敞空间和私密空间、满足动静分区的需要。

(2)道路交通：道路网络是否层次清晰、分工明确，并与地形地貌紧密结合。主要出入口、交叉口是否与周边道路相衔接。道路设计是否满足人车分流等需求。人行和自行车系统布局是否合理。是否安排了足够的停车位。

 

(3)建筑选型：建筑类别、体型、层数、高度、平面形式等是否与当地气候、历史、民俗等文脉相联系，是否符合人们的审美心理和行为心理。建筑设计是否与人的尺度结合，并体现多样、协调和可识别性的要求。标志性建筑或构筑物的设置是否恰如其分。

(4)环境塑造：是否通过景观界面、轮廓线、视线通廊、空间序列、节点和对景观及地形利用与土方平衡、多层次绿化和植物配置等手法塑造丰富多彩景观环境。

 

例题一：某市居住组团修建性详细规划方案评析

下图为某市一个居住组团修建性详细规划方案。规划用地9万平方米，规划住宅户数800户，人口约3000人。该地块西、北临城市次干路，东南两侧为支路，在地块外西南角为现状行政办公用地。根据当地规划条件要求，住宅建筑均为5层，层高2.8m，日照间距系数不小于1.4。该规划方案布置了12幢住宅楼及物业管理和商业建筑。结合组团出入口安排地面和地下停车场。

问题：试评析该方案的优缺点。

 

规划方案示意图

 

答题要点：

（1）布局结构与环境塑造：用一条组团绿带串联每幢住宅，形成完整的组团内步行系统，方便居民利用，有利于良好居住环境的塑造。

（2）道路交通：停车场布置在组团出入口处，有利于人车分离，并且注重地面与地下停车相结合，有利于改善地面步行环境。小区出入口偏多，尤其是东入口人车有干扰。

（3）商业建筑布局：商业建筑与小区入口结合不理想，而且因其不临街，不利于充分发挥其商业价值。

（4）住宅建筑布局：所有住宅建筑均为南北向，朝向好。按住宅建筑均为5层计算，西南角和东南角两组住宅建筑的间距明显不足。

 

例题二：某居住小区修建性详细规划方案评析

下图为某居住小区修建性详细规划方案。住宅建筑分为四个组团布置，其中，在东北组团北侧安排了四幢老年公寓。规划提出：①所有条式住宅之间的正面间距，均按冬至日照1h的日照标准计算；②宅间小路的路面宽度为1.5m；③所有6层条式住宅和8层塔式住宅均不设电梯。

问题：指出该方案的主要优点和存在的错误。

 

 

 

某居住小区规划方案示意图

答题要点：

（1）主要优点：平面布局合理，小学、托幼和商业建筑安排恰当，空间层次丰富有序。临街住宅的出入口不直接开向城市干道是正确的做法。

（2）住宅建筑间距有错误：多层条式住宅侧面间距不宜小于6m，多层条式住宅和高层住宅侧面间距不宜小于13m；老年住宅建筑的日照标准不应低于冬至日照2h的标准。

（3）小区道路断面有错误：宅间小路的宽度不应小于2.5m。

（4）8层塔式住宅和6层老年住宅应设电梯。