营业税、

城市维护建设税和教育费附加

俗称“两税一费”

（掌握）

★★★

1.营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

2.销售不动产的营业税税率是5%。

3.纳税人销售、出租不动产，应该向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

4.中国境外的单位或个人在境内销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

5.税收优惠政策：

1）个人自建自用住房销售时，免征营业税；

2）企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。

营业税、

城市维护建设税和教育费附加

俗称“两税一费”

（掌握）

★★★

1.城市建设维护税是以三税（增值税、营业税和消费税）的单位和个人为纳税人。

2.城建税实行地区差别税率：纳税人在城市市区的，税率为7%；县城建制镇为5%；其他为1%。

3.城建税以三税实际缴纳的税额为计税依据，“三税”仅指正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。

教育费附加，以实际缴纳的增值税、营业税、消费税为计征依据，随三税同时附征，并专门用于教育，教育附加率为3%

企业所得税

（2015新增）

★

1.个人独资企业、合伙企业不适用企业所得税法。

2.企业分为居民企业和非居民企业：

1. 居民企业是指依法在中国境内成立，或依照外国法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。
2. 非居民企业是指依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

企业所得税

（2015新增）

★

3.企业所得税率25%、非居民企业所得税率20%

4.应纳税所得额＝每一年度收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补以前年度亏损后

5.企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，超过抵免限额的部分，可以在以后5个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

a.  居民企业来源于中国境外的应税所得；

b.  非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

个人所得税

（掌握）

★★★

1.纳税人：

a.在中国境内有住所或无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。

b.在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的。

2.与房地产相关的个人所得税税率——财产租赁和财产转让的个人所得税税率为20%

3.与转让住房有关的征收个人所得税的具体规定：

◆转让住房征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。明显偏低时且无正当理由时，征收机关有权核定转让收入。

个人所得税

（掌握）

★★★

◆允许扣除合理费用。凭购房合同、发票等有效凭证，可以扣除房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用。

　　原值：商品房为购置时的买价和相关税费；

　　转让过程中的税金包括：营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等；

　　合理费用包括：住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费用等。

　　装修费用，纳税人需要提供发票上付款人和转让房屋产权人一致的税务统一发票。已购公房和经适房的最高扣除比例为房屋原值的15%，商品房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　住房贷款利息，按照银行出具的有效证明据实扣除。

个人所得税

（掌握）

★★★

◆纳税人不能提供房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照房屋转让收入1%-3%确定个人所得税额。

◆个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。

◆无偿受赠的不动产再次转让时，以财产转让收入减除受赠转让过程中缴纳的税金和有关合理费用后的余额，按20%计算缴纳个人所得税。计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

印花税

（掌握）

★

1.因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为书立、领受的应税凭证征收的税。

2.印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证：

1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（比例税率）

2）产权转移书据；（按件定额税率）

3）营业账簿；（比例税率）

4）权利、许可证照； （按件定额税率）

5）经财政部确定征税的其他凭证。

印花税

（掌握）

★

3.现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。

a.载有金额的凭证，采取比例税率。有五档：1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰和0.05‰。

b.无法计算金额，或金额作为计税依据不合理的凭证，采取定额税率，按件缴纳。

4.免征印花税的范围：

1）财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；2）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

3）外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同；

4）国家发放的无息、贴息贷款合同；

5）个人销售或购买住房暂免征收印花税；

6）财政部批准允许的其他凭证。

印花税

（掌握）

★

3.现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。

a.载有金额的凭证，采取比例税率。有五档：1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰和0.05‰。

b.无法计算金额，或金额作为计税依据不合理的凭证，采取定额税率，按件缴纳。

4.免征印花税的范围：

1）财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；2）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

3）外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同；

4）国家发放的无息、贴息贷款合同；

5）个人销售或购买住房暂免征收印花税；

6）财政部批准允许的其他凭证。

预计利润率的确定

a.经济适用房开发项目

≥3%

b.非经济适用房开发项目

位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的

≥20%

位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，

≥15%

位于其他地区的

≥10%