第二节　商业房地产估价（★★★）

知识点一：商业房地产及其种类

（一） 狭义的商业房地产 （本节内容所指）	零售业 【注意：9个零售业态结构特点准确区分记忆开发经营第十章第四节的零售商业物业五种类型及其特点】	1.百货店
		2.超级市场
		3.大型综合商场
		4.便利店
		5.专业店
		6.专卖店
		7.购物中心
		8.家居中心
		9.仓储商店
	批发业
（二）广义的商业房地产	零售业和批发业
	酒店
	餐饮
	娱乐休闲
	商务办公

 

知识点二：商业房地产具有以下5特点
　　1.收益性

其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖；另一类则是长期投资经营，有：1）开发商自营、2）业主自营、3）出租给他人经营等方式。

　　2.经营内容多，业态多样
　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，例如采用收益法估价时应该注意经营内容不同的各部分商业房地产采用不同的收益率（即报酬率或资本化率）。
　

3.出租、转租经营多，产权分散复杂
　　商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

 

【补充理论教材第三章第四节（六）的三种价值定义，2013教材有变化】

无租约限制价值——是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。它又称为完全产权价值。“完全产权价值”不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还不考虑抵押、查封等因素影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值，即完全产权价值是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。是“干净”的房屋所有权和“干净”的土地使用权的价值。

出租人权益价值——也称为“有租约限制价值”、“带租约的房地产价值”，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按租赁合同约定的租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

承租人权益价值——是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金差额所评估的价值。

无租约限制价值＝出租人权益价值+承租人权益价值

 

　　4.装修高档而复杂
　　

5.垂直空间价值衰减性明显
　　商业物业的价值以底层为高，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。

 

知识点三：影响商业房地产价格的3因素
　　（一）影响商业房地产价格4区位状况
　　1. 地段繁华程度
　　影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。

市一级的商业中心区（是全市最繁华的地段）

↓

区级商业中心区

↓

小区级商业中心

　　此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等。

对于一般的商业房地产：首先，要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度；其次，要确定商业房地产所处商业区的具体位置；再次，分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。
 

　　2. 交通条件。
　　商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。

3．临街状况。

一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。

4．楼层。
　　通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
 

（二）影响商业房地产价格主要5实物状况
　　1.建筑品质及内部格局
　　商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰装修、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。

2.净高
　　商业房地产的室内净高应适宜。过低的净高则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净高过高，建筑成本会增加，也无助于商业房地产价值的提高。
　　3.面积
　　根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异。
 

　　4.装饰装修
　　装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值会有很大的出入。

5．无形价值
　　在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。

（三）影响商业房地产价格的权益状况

 

知识点四：商业房地产估价的常用方法

在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。
　　1. 收益法

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益（a）、收益年限（n）和收益率（y），在具体操作过程中要根据不同商业业态及类型区别对待。

2．市场法

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。（另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。）
　　3. 成本法

在商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助方法。
 

知识点五：三种商业房地产估价的技术路线和难点处理

　 （一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
　　商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。

（一）出租型商业房地产	收益法 (关键是求取 租金收益)	租期内	有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入；未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。
		租期外	价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。
	市场法	①直接求取商业房地产价格
		②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格 此外，在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）内涵。
（二）运营型商业房地产	收益法	基于营业收入、营业费用测算净收益，公式： 净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－经营税金及附加－管理费用－财务费用－应归属于经营者的利润 难点：如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

 

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

整幢商业房地产估价	首先，应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等； 其次，了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素； 最后，根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
整层商业房地产估价	整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
同层商业房地产不同铺面评估	对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。

 

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
　　在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳利用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。

 

【教材案例2－2】

××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

1．估价对象项目基本情况

××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。

估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。

【纠错】2128号铺位是违法使用的，不符和合法前提，所以在评估时应视为空置状况而不能以出租状态评估

 

2．估价对象权利状况

项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰装修（含外墙和室内），办妥甲方名下的《房产证书》。

【纠错】七层以上为办公用途，前后说法矛盾，前边交代地上总共7层，这儿又说7层以上，看来总楼层不止地上七层。

根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。具体分配情况如下：

 

××商城建筑面积分配表                    表2-5

分配楼层及房号	建筑面积（㎡）	分配楼层及房号	建筑面积（㎡）
首层：1138号铺位	240.8	四层：4002号铺位	286.11
二层：2128号铺位	286.11	五层：5002号铺位	286.11
三层：3002号铺位	286.11	六层：6002号铺位	302.76

××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。××商城在估价时点时为“在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。

 

3．估价对象基本情况

表2-6

估价对象名称	××商城2128号铺位
位置状况	估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积	286.11㎡	建筑结构	—
总楼层	共7层	评估楼层	第2层
现实用途	商业	法定用途	—
平面布置	估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”
公共配套设施完备程度	××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁l号线“老街站”，交通十分便捷，有l、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近。

 

装饰 装修 情况	外  墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内  墙	乳胶漆
	天  花	吸音矿棉板	楼地面	抛光砖
	门	—	窗	—
设施 设备	水  电	暗   设	电  梯	已安装2组手扶梯、未使用
	空  调	中央空调	消  防	消防栓、烟感报警系统
使用 与 维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	出    租	租金水平	—
	维护与保养	有正常的维护、使用状况良好
	物业管理	××商城负责管理

 

表2-7

估价对象名称	××商城3002-6002号铺位
位置状况	估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积	详见《××商城建筑面积分配表》	建筑结构	—
总楼层	共7层	评估楼层	第3～6层
现实用途	商业	法定用途	—
平面布置	估价对象位于××商城每层的东北角
公共配套设施完备程度	××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁l号线“老街站”，交通十分便捷，有l、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近。

 

装饰 装修 情况	外  墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内  墙	毛  坏
	天  花	毛  坏	楼地面	水泥沙浆
	门	—	窗	—
设施 设备	水  电	仅完成60%左右	电  梯	已安装2组手扶梯、未使用
	空  调	无	消  防	消防栓、烟感报警系统
使用 与 维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	空  置	租金水平	—
	维护与保养	维护、使用状况差
	物业管理	××市××投资发展有限公司负责管理

【纠错1】估价对象缺土地使用权的描述，如土地使用权人、土地使用年限。

【纠错2】估价对象权益状况缺是否有共有权人，是否有他项权。

【纠错3】2128号铺位维护使用状况良好，成新度是八五成新，而3002-6002维护使用状况差，成新度也是八五成新，不应该一样的成新度。

 

四、估价目的

为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考。

五、价值时点

20××年××月××日

   【纠错】2011年教材新要求，要简述确定估价时点的理由。

六、价值类型

本次评估价值是指估价对象于价值时点，在期房价值标准及满足估价假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法（略，见技术报告）

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的权益价值为6 585 444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见下表：

 

估价结果明细表                    表2－8

【注意】4002号商铺总价3 114 929元是4002、5002、6002三层商铺的总价钱，这样列示不太规范，应分开列示。

【纠错1】4002号商铺单价3560元每平米，也是5002、6002号商铺的单价，单价未在楼层之间进行楼层差异调整，四、五、六层用一个单价不合适。

 

十一、估价人员（略）

十二、协助估价的人员（略）

十三、实地查勘期（略）

十四、估价作业期

 

××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析（略）

（二）估价对象权益状况描述与分析（略）

（三）估价对象区位状况描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析

1．××商圈的商业房地产特点

业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。

除××天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。

 

2．××商圈商业房地产经营状况

目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：①整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等；②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：

（1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：

名   称	楼层	租金水平（元/㎡·月）	临街状况	空置率	备  注
东港中心	1	500～600	内铺	5%	租金包含管理、水电费等杂费
	2	300～400		30%
	3	100～200		30%
九龙城广场	1	700～1200	内铺	5%以下	租金包含管理、水电费等杂费
	2	400～600		5%以下
	3	200～300		5%以下
	4～9	120～200		5%以下
西华宫	1	800～1000	内铺	5%以下
	2	400～500		5%
	3、4	200～250		10%
耀华楼	l	500～600	内铺	5%以下	租金包含管理、水电费等杂费
	2	300～400		5%
	3	200～250		10%

 

（2）附近与估价对象类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：

表2－10

名  称	楼层	租金水平（元/㎡·月）	临街状况	空置率	备  注
金百利商场	2	100～120		10%
东和购物中心	1	200～250	内铺	5%	（含管理、水电费）
	2	100～150		20%
文化中心广场	1	200～250	内铺	20%
鸿基大厦	2	100～150		5%
	3	50～100		40%

 

 

根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。

 

三、最高最佳利用分析

所谓房地产的最高最佳利用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查勘了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳利用原则，并以此作为本报告的估价前提。

 

四、估价方法适用性分析

估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

【纠错】只选用收益法一种方法，且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的理由。

 

五、估价测算过程

1．估算有效毛收益

估价对象房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定××商城建成后估价对象的客观租金水平。

经市场法测算，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/平米，4－6层的客观租金水平取60元/平米，具体测算过程略。

同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。项目为停建工程，商城3－7层全部处于空置状况，故3－6层空置率取20%，由此计算有效毛收益。

《××市租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金，本次估价租赁保证金按1个月租金计算；利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.52%计算。

【纠错】空置率不应按实际利率测算，而应采用市场上类似房地产的平均客观空置率

 

2．估算运营费用

估价对象房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等，根据××市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见《估价明细表》。

3．收益年限的确定

根据《××市土地使用权出让合同书》，h207—27宗地的土地使用年限为50年（从1997年01月10日至2047年01月09日止），项目为停建工程，类似项目的正常建设期为2年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间为1年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本次估价时假设项目再开发建设的开发时间为3年，项目建成后剩余土地使用年限为37.3年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n＝37．3年。

【纠错】确定收益年限时未说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限，建筑物残值是否给予补偿。

 

4．选用适当的报酬率

报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，交易实例如下表：

表2－18

实例	月净租金（元/㎡）	年净租金收益（元）	售价（元/㎡）	租售价比率
德奥商城二层	120	1440	15600	9.2%
中威商城二层	120	1440	16000	9%
八达商城二层	100	1200	14000	8.57%
平均	—	—	—	9%

在此基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为9.5%。

 

估价明细表一             表2－12

估价对象名称	××商城2128号铺位
项目	代号	公式及说明	计算结果	计算单位
建购价款	m	按4000元/㎡测算	1 144 440	元
月租金单价	p	估价对象具体情况及周围同类房地产租赁水平	109	元/㎡·月
出租空置率	i	平均出租空置率	10%	百分率
月押金利息收入	y	按押金的1个月定期存款利息计算	0．19	元/㎡·月
房产税	b	年缴税额为原值70%的1．2%	2．8	元/㎡·月
营业税	c	p×5%×（1-i）	4．91	元/㎡·月
城建维护税	d	c×l%	0．05	元/㎡·月
印花税	e	p×0．1%×（1-i）	0．1	元/㎡·月
教育费附加	f	c×3%	0．15	元/㎡·月
租赁管理费	g	p×2%×（1-i）	1．96	元/㎡·月
维修管理费	h	p×3．5%×（1-i）	3．43	元/㎡·月
保险费	j	年保险费按0．05%计	0．17	元/㎡·月

 

月租金净收益	a	p×（1－i）＋y－b－c－d－e－f－g－h－j	84．74	元/㎡·月
年租金净收益	a	a＝a×l2	1016．88	元/㎡·年
收益年数	n	尚可使用年数	37．3	年
再开发建设的开发时间	n1	再开发建设的开发时间	3	年
报酬率	y	综合考虑取值	9．5%	百分率
折现到估价时点的收益单价	v	v＝{a/y［1—1/（1＋y）ⁿ］}/ （1＋y）n1	7877	元/㎡
取整为			7880	元/㎡
估价对象建筑面积	s		286．11	㎡
估价值	w	w＝s×v	2 254 547	元

 

【纠错1】收益法求取净收益不用建购价款，另外建购价款4000元每平也无取值依据。

【纠错2】未考虑收租损失

【纠错3】只考虑了房产税，未考虑城镇土地使用税。

【纠错4】两税一费计算基数中缺少押金的利息收入。

【纠错5】租赁管理费率和维修管理费率取值无依据。

【纠错6】保险费没有交代基数，应按房屋现值。

【纠错7】折现到估价时点收益单价，折现率不应混用报酬率y

 

估价明确表二          表2－13

 

 

 

六、评估结果确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估计工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的市场价值为6 585 444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见下表：

估价结果明细表        表2－15

估价对象	建筑面积（㎡）	估价单价（元/㎡）	估价值（元）
××商城2128号铺位	286．11	7880	2254547
××商城3002号商铺	286．11	4250	1215968
××商城4002号商铺	286．11	3560	3114929
××商城5002号商铺	286．11
××商城6002号商铺	302．76
合        计	1447．2	—	6585444