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分类标准	类型	含义
1．按建筑面积的大小	①小型写字楼	建筑面积在1万㎡以下的
	②中型写字楼	建筑面积在1～3万㎡的
	③大型写字楼	建筑面积在3万㎡以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。
2．按使用功能的不同	①单纯型写字楼	写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）
	②商住型写字楼	既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿
	③综合型写字楼	以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。
3．按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力	①甲级写字楼	具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。
	②乙级写字楼	具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
	③丙级写字楼	已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
*还有一种分类是两大评定标准，即甲级写字楼和5a写字楼。

知识点二：影响商务办公房地产价格3因素

区位状况4方面

1．集聚程度

注意：区别商业的繁华程度

商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。

因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。

2．交通条件

能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。

要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。

3．周边环境

要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。

4．楼层

商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。

实物状况6方面	1．外观形象	外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。
	2．内部装修	主要体现在：大堂、走廊、内墙面、灯具等。
	3．设备、设施	包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。
	4．智能化程度	以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3a以上，最好达到5a，即须具备bas楼宇自动化系统、oas办公自动化系统、fas消防自动化系统、sas安防自动化系统、cas通信自动化系统。
	5．物业服务水平	通常甲级写字楼都是聘请一流的服务企业公司进行管理。【注意】办公房地产如无物业因素调整算错误
	6．租户类型	入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，
权益状况		案例教材都无，结合估价理论教材学习

知识点三：商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

（二）市场法

商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

（三）成本法

在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（注意：此处问答题常会考到）

（一）商务办公房地产租金的求取

1．租约问题

对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

（2013教材新增一句话）但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

2．租金构成内涵

商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：①租金中包含物业管理费；②租金中包含物业管理费、水电费；③租金中不包含物业管理费、水电费；④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。

3．租金支付方式

商务房地产租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付；②按季度分期支付；③按年支付；④按租约期限一次性支付。

租金支付方式不同，体现出资金时间价值的差异。

4．地下车库租金问题

商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分：一部分是向访客提供的临时租车位；另一部分是向业主提供的包月出租的车位。

（二）整幢商务办公房地产估价技术路线及难点处理

1．单纯型商务办公房地产

由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

2．商住型商务办公房地产

首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。

此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

3.综合型商务办公房地产

综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。

应首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力；根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法；最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

【教材案例2-3】（2013教材全新的一个案例）

××市××路××号8楼、14楼、15楼、16楼

办公房地产市场价值评估技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析

1．土地实物状况描述

价对象所在宗地座落于××市××区××号，共用土地面积为2 802. 92m²，土地规划用途为综合用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。

2．建筑物实物状况描述

经实地查看，估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即××国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用pvc水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。

估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。

估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查看及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。

【注意1】完好房的成新度是八、九、十成

【注意2】钢混结构非生产用房耐用年限为60年

（二）估价对象权益状况描述与分析

1．合法权利人

依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。

2．权属来源方式

估价对象权属来源于购买所得。

3．土地权益状况描述

估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为综合用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止（查后文得出价值时点为2012年4月17日），剩余土地使用年限为33. 91年。土地所有者为国家，土地使用权人为温文龙。

【纠错1】土地权益状况介绍缺容积率

【纠错2】剩余土地使用年限不对，后文收益法测算时交待土地剩余使用年限为32.58年，前后矛盾，根据下图推算剩余年限应为32.58年

5．他项权利状况

根据委托方提供的《××省房地产权证》等资料，估价对象于价值时点已设定抵押，无担保及其他法定优先受偿权利，提醒本报告使用者注意。

6．其他受限制状况

估价对象均已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，提醒本报告使用者注意。

（三）估价对象区位状况描述与分析

1．位置现状描述与分析

1)座落：××市××区××号。

2)方位：城市市区地带，越秀区中部。

3)与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。

4)临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。

5)朝向：楼宇主朝向为南、北。

6)楼层：总楼层35层，估价对象位于8楼、14楼、15楼、16楼。

2．交通现状描述与分析

1)道路状况：区域内有环市东路、先烈路、内环路等主次干道，道路通达度高。

2)出入可利用的交通工具：附近有多路公交线路途经，紧靠公交车站，离地铁五号线出入口较近，公交便捷度较好。

3)交通管制情况：区域属于城市城区地带，附近主要为住宅区及商业区，较少有交通管制措施。

4）停车方便程度：区域属于城市城区地带，周边小区停车位较紧张，停车方便程度一般。

3．周围环境和景观状况描述与分析

1)自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。

2)人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。

3)景观：区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。

4．外部配套设施状况描述与分析

1)基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。

2)公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。

二、市场背景状况描述与分析（略）

三、最高最佳利用分析

1．合法性分析【靓点】此处结合估价理论第五章第6节学习

估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为办公，实际用途亦为办公，本次估价按其法定办公用途进行估价。

2．利用方式分析

最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：

(1)保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。

(2)装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。

(3)改变用途前提：改变估价对象用途再予以利用最为有利时，应以改变用途再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途的条件是改变用途后房地产价值减改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值。

(4)重新开发前提：对估价对象进行重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发再予以利用为前提进行估价，对估价对象重新开发的条件是重新开发完成后房地产价值减重新开发的必要支出及应得利润大于现有的房地产价值。

(5)上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。

估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，估价对象现出租作办公使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于1997年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为办公，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持办公现状使用。

3．最佳规模与最佳用途分析

(1)收益递增递减原理：对一宗土地的开发利用强度，如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数，超过一定限度后，收益开始下降。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，邻近基本多为高级写字楼，估价对象所在楼宇总楼层为35层，相比邻近超高层楼宇，估价对象规模适中。

(2)均衡原理：是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。估价对象所在楼宇规模适中且位于第8、14、15、16层，估价对象的土地与建筑物组合方式是最佳的。

(3)适合原理：是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为是最高最佳利用。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，所在区域已形成良好的商务办公氛围，是××市城区重要商务办公区，估价对象非常适合作办公使用。

四、估价方法适用性分析（注意：此处重理由轻定义）

1．估价方法选取

通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

(1)估价对象法定批准用途为办公，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。

(2)估价对象属于办公用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

(3)估价对象所在区域办公房地产市场发展势头良好，同一类型办公物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用市场比较法进行评估。

(4)近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用市场比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。

市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

五、估价测算过程

1．运用收益法进行测算过程（以第14层为例）

(1)公式选用

估价对象为出租型的办公物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。

【纠错】选取收益法公式错误，貌似是选的净收益按比率递增无限年期公式，选无限年期公式和前后交待的土地剩余使用年限也不符合

(2)租金收入的确定

经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办公出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m²。具体测算过程略。

【纠错】租金无内涵，是净租吗？未交待是否包含水电费、物业管理费

(3)租约限制

估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。

(4)有效出租面积的确定

根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340. 45m²，即有效出租面积为100%。

(5)其他收入的确定

根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：

其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9 383元／年

【纠错】已经交待了无息退还了，为什么还要算利息收入？3.5%的利率也无取值依据及理由

(6)空置率的确定

据了解××市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务办公区——黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。

【纠错】考虑了空置率是正确的，但未考虑收租损失，空置率5%不应按估价对象实际情况确定，而应按类似地区房地产市场客观平均空置率求取。

(9)运营费用

出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：

①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的5%计；

【纠错】有了房产税却未考虑城镇土地使用税

②租赁税费：依据××省政府公布的《印发××省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%；

【纠错】考虑了教育费附加，为何没考虑城市维护建设税

③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司代理或自行招商两种方式，通过中介代理方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为代理费用，而估价对象为委托方自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用；

④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《××省土地估价实用指引>的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%；

⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《××省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；

⑥物业服务费：据调查××市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费；

⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；

⑧家具设备折旧：估价对象为办公物业，承租方一般会按自己的要求进行重装装修和设备设施布置，因此××市办公物业一般以毛坯不带家具设备状态出租，故不考虑家具设备折旧。

【纠错】收益法测算经营成本时不需要考虑家具设备的折旧

⑨房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构35层商业办公楼，参考××市造价站《关于发布××市建设工程2008年参考造价的通知》（穗建造价[2009]7号）公布的2008年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为：3 250元/m²。

公式：年经营费用＝房产税十租赁税费十租赁费用十物业服务费十房屋维修费十房屋保险费十其他费用

估价对象的运营费用测算如表2-18。

(10)年净收益

估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用=1147 - 301=846（元／m²／年）

(11)报酬率的确定：

采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：

a.安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3. 5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为××市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。

b.市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2-19。

(12)收益年限：

估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。

【靓点】交待了建筑物寿命长于土地使用年限的那块残值是否给予补偿，非常正确

【纠错1】土地剩余使用年限和前边交待不一，前后矛盾

【纠错2】不算建筑物残值的依据是谨慎原则不妥，不是抵押估价目的报告不需要谨慎原则

(13)测算过程表及测算结果

经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：

式中v——收益价格（元／m²）；

a——年净收益（元／m²）；

r——报酬率(%)；

n——未来可获收益的年限（年）；

g——年净收益递增率；

按照以上公式代入数据测算得：

v₁₄_楼=846÷（6%-2%）×{1-[(1+3.8%)÷(1+5.5%]^32.58}

×(1+5.5%)^0.5 =21 006(元／m²)

【注意】公式采用错误，前边交待文字公式时已指出此错误，此两处合并算为一处错误，后边引用前边错误导致的计算错误不算

2．市场比较法测算过程

公式选择：

实例比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

其中房地产状况调整系数=区位状况调整十实物状况调整十权益状况调整估

【靓点】此处的市场比较法引用两个文字公式非常精准

价对象比准单价=实例1比准单价×权重1+实例2比准单价×权重2+实例3比准单价×权重3

市场法具体测算过程略，经市场法测算，估价对象评估单价为21 708元／m²。

5．估价对象其余楼层评估结果的确定

根据上述第14层办公楼评估结果，估价对象其余楼层办公楼与第14层办公楼之间存在所在楼层因素之间的差异，其中第8层面积较小，基于各楼层办公楼与基准层之间的差异，建立修正体系，分别进行修正比准，从而得出各楼层办公楼的评估结果，具体测算过程如下：

各楼层单价=基准价×（1+面积修正系数）+楼层修正系数

【纠错】公式错误，应为：各楼层单价=基准价×（1+面积修正系数）×楼层修正系数

楼层修正系数：据调查，××市超高层办公物业因所在楼层不同，其市场价格亦有所差异，受写字楼档次及所处位置景观因素影响，××市环市东路高层甲级写字楼楼层差价普遍在100～120元／m²之间，估价对象位于环市东路××国际电子大厦内，为总楼层35层的甲级写字楼，远眺黄花岗公园，遵照谨慎原则，确定估价对象楼层修正系数为100元／m²。

面积修正系数：根据委托方提供的《××省房地产权证》记载，第8层写字楼建筑面积为779. 81m²，与第14层差异较大，需作修正，第15、16层面积与14层相同，不需作修正；根据上述市场比较法建筑面积系数修正表，确定第8层面积修正系数为3%，第15、16层修正系数为0%。

六、评估结果确定

本次估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼建筑面积合共为4801. 16m²的办公房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是办公类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的市场比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用市场比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点为2012年4月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥10283.84万元，人民币（大写）壹亿零贰佰捌拾叁万捌仟肆佰元整。

【纠错】缺单价