第五节　房地产损害赔偿估价（★★）

知识点一：房地产价值损失的原因及9种类

房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

 

引起房地产价值损失的原因和种类主要有：

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

 

因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：

1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。

2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。

3．小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

 

4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。

5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

 

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一幢楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。

（三）因环境污染造成房地产价值损失

房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。

 

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，使受让人权利受到损害。

 

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

如法院在进行房地产查封处理时，错误地将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。

 

知识点二：房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的三种分类

1．按照房地产受损害的部位划分为三种类型：

①实物损害（又可分为实体损害和功能损害）；

②权益损害；

③区位损害（也称为环境损害）。

2．按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。

a.可修复的：  修复费用≤损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

b.不可修复的：修复费用＞损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

 

3．按照暂时性的损害和永久性的损害划分

a.暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

b.永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。

（二）房地产损害的赔偿金额

房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下4方法：

（1）可修复的赔偿金额＝修复费用＋相关经济损失

（2）不可修复的赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的＝部分修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失

（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本

 

知识点三：房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。

 

（三）损害赔偿估价5特点

1．损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估；

2．损害赔偿评估不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估；

3．损害赔偿评估的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例；

4．损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定；

5．损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证（专家证人），要求有较强的语言表达能力。

 

知识点四：房地产损害赔偿估价方法选择

损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

（一）修复费用法（成本法）

修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

v＝c_l＋c₂＋c₃＋c₄－c₅

式中    v—房地产损害评估值；

cl—拆除工程费用；

c2—修缮工程费用；

c3—恢复工程费用；

c4—直接经济损失；

c5—被拆除物残值。

 

（二）损失资本化法

损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即①净收益减少收益年期不变型（即a少n不变）、②收益不变收益年期减少型（即a不变n少）、③收益及收益年期减少型（即a、n都少）。

（三）赔偿实例比较法

赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。

 

v＝p×fl×f2×f3

式中    v—房屋价值损失评估值；

p—可比实例补偿金额；

fl—补偿情况修正系数；

f2—补偿日期修正系数；

f3——缺陷状况修正系数。

采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

（四）损害前后价差法

损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：

商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值－损害后的房地产市场价值

 

知识点五：房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理【可能是问答题的出题点】

（一）  规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

因规划变更所致的房地产损失评估，既要计算直接损失，也要考虑间接损失；既要计算有形损失，也要考虑无形损失；既要计算当前损失，也要考虑未来预期损失。同时，为了客观确定评估结果，应当把损失和收益加以综合考虑。在测算过程中，各类损失的量化，是评估测算的关键。表3－36给出了几种典型的规划变更情形的房地产价值损失估价技术路线。

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

导致效益的减少和费用的增加的商品房质量缺陷估价可采用减损资本化法来评估；对可修复的商品房质量缺陷可用采重置成本法估价；对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价；对有类似商品房质量缺陷价值减损实例的，可采用市场法进行估价，也可以将存在质量缺陷的商品房价值与不存在质量缺陷的类似商品房价格比较采用价差法进行估价，也可根据缺陷程度的影响程度分析，在不存在质量缺陷的类似商品房价格的基础上进行缺陷影响程度的修正求取商品房质量缺陷的减损值，缺陷影响程度的修正值采用特尔菲技术进行意愿调查确定。

 

【案例3－5】

××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

1．估价对象基本情况

估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有k195、k315、k327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。

 

估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由a、b两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，a地块31950㎡，为住宅用地；b地块23143㎡，为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求：

（1）a地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成；

（2）b地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：实际投资预算为10亿元人民币）。其技术指标见下表：

 

 

2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228m降至160m。此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方面的经济损失。

因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。

 

2．估价对象勘察现状

至估价时点，a地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托人提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。//b地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。

 

3．权利状况及建设手续

（1）土地权利状况

本项目包括a、b两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。

①杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747㎡，使用年限至2056年1月15日止；

②杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396㎡，使用年限至2046年1月15日；

③杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950㎡，使用年限至2076年1月15日。

（2）建设手续

本开发项目已取得下列建设手续：

①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××；

②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。

（3）他项权利

在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。

 

四、估价目的

为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。

五、价值时点

二oo八年二月十日。

【纠错】2011教材新要求，简述价值时点的理由。

六、价值类型

本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、相邻关联物业减值损失等。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价技术思路与方法

因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。

【纠错】缺所选估价方法的定义。

 

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：至估价时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为195 654 165元，大写：人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。

 

 

【纠错】缺单价表示。

十一、估价人员（略）

十二、协助估价人员

十三、实地查勘期（略）

十四、估价作业期

2008年2月15日至2008年3月8日。

 

××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象实物状况描述与分析（略）

（二）估价对象权益状况描述与分析（略）

（三）估价对象区位状况描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析（略）

 

三、最高最佳利用分析

估价对象为酒店、办公、住宅为一体的综合性房地产开发项目。根据本次估价目的，结合估价对象所处区位及其特征，本报告仍以保持现状及规划用途作为其最高最佳利用前提。

四、估价方法适用性分析

本项目因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用重置成本法和收益现值法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，累加后确定损失总价。

①重置成本法（类似），以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。

②收益现值法（类似），以房地产开发项目完成后未来可能带来的收益折算为估价时点收益，然后乘以规划调整后的影响系数（损失率%）并累加求和。

公式：评估价值＝∑重置价值（或收益现值）×影响系数（损失率%）

 

五、估价测算过程【分成三大块：1 、土地及酒店本身减值；2、前期开发损失；3、关联住宅物业损失】

1．土地及酒店本身减值损失（包括4部分）

（1）已付地价款利息损失

①评估估价对象总地价

据土地出让合同、开发补偿协议及付款凭证，b地块面积为23143㎡的商业、办公用地总地价（含出让金、土地开发补偿费、契税）为246 552 510．80元。

②影响时间及资金利息

委托人自2004年12月缴清土地款后，开始进行前期开发建设，2008年2月10日接到规划调整通知及处理意见。因完成的桩基、基坑工程及方案设计、施工图设计审批等前期工作要重新做起，在考虑原桩基凿桩、清理对工期影响的情况下，结合相关工程专家意见，工程至少要推迟2年。利率按现行1～3年期贷款基准年利率为7．56%。

③损失价值

损失价值＝评估总地价×［（1＋现行两年期贷款基准年利率）影响时间－1］

＝246552510．80×［（1＋7．56%）2－1］＝38687876．00（元）

 

（2）土地使用年限缩短土地减值（土地使用权终止日期不变）

①土地原值

b地块23143㎡商业、办公用地取得原值为246 552 510．80元，综合（办公）为12747㎡，商业为10396㎡，由于是同一地块，则：

a.综合（办公）用地所分摊价值＝（12 747÷23 143）×246 552 510．80＝135 799 371．5（元）

b.商业用地所分摊价值＝（10 396÷23 143）×246 552 510．80＝110 753 139．3（元）

②土地使用权缩短年限及减值率

按开发项目推迟2年竣工计算，商业物业出让年限为40年，综合（办公）物业出让年限为50年，减值率（土地资本化率按不低于五年期人民币定期存款利率，取6%，缩短年限为2年）分别为：

a.商   业  部   分＝1－［l－1/（1＋6%）³⁸］/［l－1/（1＋6%）⁴⁰］＝1．33%

b.综合（办公）部分＝1－［1－1/（1＋6%）⁴⁸］/［l－1/（1＋6%）⁵⁰］＝0．7%

③损失价值

a.商业用地部分＝110753139．3×1．33%＝1473017（元）

b.综合（办公）用地部分＝135799371．5×0．7%＝950596（元）

土地使用年限缩短减值＝1473017＋950596＝2423613（元）

 

（3）物业净收益减少损失

①大酒店项目年净收益

据有关资料调查及本项目《××酒店项目可行性研究报告》表明，该酒店项目总投资（不包括住宅a区块）1 087 040 000元，其中：酒店投资593 250 000元，酒店式公寓383 820 000元，写字楼或商业109 970 000元，三类物业有效经营年份的年净收益率分别为8．19%、10．69%、13．69%，则：

【纠错】三类物业净收益率分开算是正确的，但三类物业净收益率取值无依据。

年净收益＝593250000×8．19%＋383820000×10．69%＋109970000×13．69%

＝104672426（元/年）

通过对××市当地知名酒店管理公司的了解，酒店经营净收益中因房地产自身产生的收益（等同于托管租金），一般占年经营净收益的20%，则：

酒店房地产所产生的年净收益＝104672426×20%＝20934485（元）

513029

②收益推迟年期及年资金报酬率

按推迟2年计算，资金报酬率按现时2年期贷款利率标准7．56%计算。

   【纠错】三类物业不应选取同一个报酬率，酒店、公寓、写字楼风险不同，报酬率也不等同。

③损失价值

损失价值＝20934485×［l＋1/（1＋7．56%）］＝40397561（元）

 

（4）酒店自身品质受损减值

①酒店按新规划建成后，降高部分楼层的房地产价值

酒店高度降低，在不减少容积率的前提下，势必要增加裙楼高度和标准层长宽轴线尺寸，减少高楼层部分的建筑面积。

酒店主楼高度由228m降至160m（降低68m），总层数为54层，根据原设计图纸计算，160m（34层）以上部分建筑面积为31822㎡为全江景、部分湖景房。

通过对周边新建楼盘的市场价格调查，钱塘江南岸同类商业写字楼售价为：江景房（近景）11000元/㎡，湖景房（远景）13000元/㎡，据此取定降高部分楼层的平均房价为12000元/㎡。

则，降高部分楼层的房地产总价＝12000元/㎡×31822㎡＝381 864 000元。

 

②减值率（或影响房价程度）

对于高层物业来讲，随着楼层的增加，其视野景观逐渐开阔，房价亦随之上升。通过对新开类似楼盘的售价调查，30层以上一般每层加价为40～60元/㎡．层，平均按50元/㎡．层。

主楼降低68米，降了21层，单价减值＝50×（20＋1）/2＝525（元/㎡）

减值率＝525/12000＝4．4%

③损失价值＝381864000元×4．4%＝16802016元

以上（1）～（4）项小计，得出第一大部分：土地及酒店本身价值减损的影响值：

38687876．00＋2423613＋4039756l＋16802016＝98311066（元）

 

2．前期开发损失

根据委托人提供的相关合同、付款凭证等资料，列表计算如下：

估价对象前期开发损失清单  （单位：人民币元）         表3－39

 

 

 

注：人民币：美元＝8．2765：1；人民币：港币＝1．00239：1

前期开发损失按合同损失评估，损失价值为64410299．02元。

说明：

①部分工程未发生付款，据委托人陈述必须按合约支付，我们核查了相关的合同文本，一方解约需经另一方同意，并向守约方赔偿损失，签于涉外合约调查取证困难，我们无法核实解约损失是否小于合同损失，现按合同损失进行评估，若实际解约发生的损失小于合同损失，则评估价值需作调整。

②部分工程已付款小于合同金额，据了解，为工程已完成或基本完成但款项未付清，现假定决算金额与合同约定金额（因委托人未提供相关资料，故未考虑施工过程中联系单因素）一致，故按合同金额评估。

 

3．关联住宅物业减值损失

①原规划条件下，相邻关联住宅a区块房价

a地块的住宅为在售楼盘，于估价时点的销售均价为12000元/㎡。住宅总建筑面积为95850㎡，扣除配套公建后，可售住宅建筑面积为91480㎡，实际预售面积为住宅总建筑面积的55%。

②规划调整对房价的影响

当住宅楼盘毗邻标志性建筑、五星级酒店等品牌物业时，对提升住宅区块的档次，凝聚人气会产生有利影响，从而影响住宅房屋销售价格。由于酒店的高度、品质已在住宅售楼书中作了宣传，酒店品质降低，势必对住宅价值产生影响。

根据a地块《可行性研究报告》及《住宅销售定价方案》相应数据，五星级酒店的品牌效应对住宅价格影响幅度为3%。据此来推算酒店品质下降给居住物业带来的减价损失。住宅减值损失以可售住宅总面积计算。

③损失价值

损失价值＝12000元/㎡×91480㎡×3%＝32 932 800元

 

六、估价结果确定

估价对象估价结果确定见下表：

估价对象估价结果      （单位：元）      表3－40

上述各项损失累计，因规划调整的给甲公司造成的损失价值为人民币195 654 165元。