第六节   房地产业统计

房地产业由房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动5个行业中类组成。

   

房地产开发经营指房地产企业进行的房屋基础设施等建设开始，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。

包括：土地开发、房地产开发、房屋销售和房屋租赁服务。

不包括：房屋及其他建筑物的工程施工活动；房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位；家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务。

 

物业管理：指物业服务企业依照合同约定，对房屋及配套的设施设备和场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护环境卫生和相关秩序的活动。

包括：住宅、办公楼、商业用房、工矿企业物业管理活动，以及车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；单位对自有房屋的物业管理；和其他物业管理活动。

不包括：独立的房屋维修及设备更新活动；贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动；社区服务。

 

房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

包括：房地产销售、租赁代理活动；房地产居间、评估、咨询、营销策划、置业担保、拍卖等活动；

不包括：房产测绘。

 

自有房地产经营活动指除房地产开发商，房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。

 

其他房地产活动包括：住房公积金管理活动；土地管理活动；房屋拆迁活动；房地产交易管理活动；房屋产权登记管理等活动；

不包括：房地产行政主管部门的活动。

 

[例47·多选题]（2012年中级）以下各项活动中属于房地产业范围的有(　　)。

a.房地产开发经营             

b.物业管理

c.房地产中介服务      

d.房地产行政主管部门的活动

e.房屋产权登记管理

参考答案：abce

答案解析：房地产业由房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动5个行业中类组成。

 

知识点一、统计范围和调查单位

国家统计局现行的房地产统计仅指房地产开发投资统计，其范围包括：各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。

房地产开发业统计调查单位包括：具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。不包括单纯的房地产管理、代理与经纪的企业或单位。

 

知识点二、主要统计指标

（一）房地产开发企业（单位）施工、销售和空置面积指标

1．房屋施工面积

指报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

2．房屋新开工面积

指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

 

[例48·判断题](2013年初级)房屋新开工面积包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积。

参考答案：x

答案解析：房屋新开工面积指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。

 

3. 房屋竣工面积

指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

4．不可销售面积

指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积；接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋竣工面积；竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。

5．商品住宅竣工套数：指报告期内按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量（以设计图纸为准）。

 

6．竣工房屋价值

指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。

不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

 

 [例49·判断题](2013年初级)新建厂房的竣工房屋价值包括厂房本身和附属工程价值，以及厂房内工艺设备价值。

参考答案：x

答案解析：新建厂房的竣工房屋价值包括厂房本身和附属工程价值，不包括厂房内工艺设备、工艺管线的购置和安装。

 

7. 出租房屋面积

指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

8．商品房销售面积

指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。

期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。

 

[例6·判断题](2012年初级)商品房销售面积统计中，只包括现房销售建筑面积。

参考答案：x

答案解析：商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。

 

9．商品房销售额

指报告期内出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售额和期房销售额两部分组成。

10．商品住宅销售套数

指报告期内出售商品房屋合同中总的成套住宅数量（即双方签署的正式买卖合同中所确定的成套住宅数量）。由现房销售套数和期房销售套数两部分组成。

11．空置面积

指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

按照商品房空置时间的长短可以划分为空置一年以下、空置一到到三年（含一年）和空置三年以上（含三年）。空置时间在一年以内的为待销商品房；空置时间在一年到三年（含一年）的为滞销商品房；空置时间在三年以上（含三年）的为积压商品房。

 

[例50·单选题](2011年初级)房地产统计中的（    ）不可计算为空置面积。

a.报告期已竣工可售但未售出的商品房           

b.报告期已竣工的公共配套建筑

c.以前年度竣工可售但未售出的商品房       

d.报告期已竣工可租但未租出的商品房

参考答案：b

答案解析：空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

 

[例51·判断题](2013年中级)商品房空置时间在1年以上的为滞销商品房。

参考答案：x

答案解析：空置时间在一年以内的为待销商品房；空置时间在一年到三年（含一年）的为滞销商品房；空置时间在三年以上（含三年）的为积压商品房。

 

（二）房地产开发项目情况指标

1．项目

指房地产开发企业（单位），按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。

2．项目个数

指报告期内，房地产开发企业（单位）正在开发的房地产项目个数之和。项目分期独立开发上报的，独立上报的每期各计为一个项目。

3 ．项目码

项目码是房地产开发项目的唯一标识码，共12位。前9位为企业组织机构代码，必须和项目所属企业组织机构代码保持一致。后面三位为顺序码，顺序码填写一般从“001”起。

4．项目建设所在地行政区划代码

代码12位，指房地产开发项目所在区县、街乡及居（村）委会。

 

5．项目开工时间

指项目开始建设的年月。代码6位，代码前4位为年份，后2位为月份，在填写1 -9月份编码时，十位上应补“0”。按建设项目设计文件中规定的永久工程第一次开始施工的年月填写。如果没有设计，就以计划方案规定的永久性工程实际开始施工的年月为准。

6．项目竣工时间

指项目所有永久性建筑物均已竣工验收（取得甲方、乙方、监理方、设计方四方验收单）的时间。以项目最后的单体建筑竣工时间为准。

7．项目所在地土地级别

是指根据房地产开发企业开发的项目（楼盘或小区）所处自然地理位置的土地级别而划分的等级。土地级别是由各级土地管理部门根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是计算土地价值的重要依据之一。一般的划分原则是按照土地距离市中心的距离划分为一、二、三、四级以及其他级别。

8．容积率

指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积之比。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

 

[例52·判断题](2012年中级)容积率是指一定地块内，地上和地下总建筑面积与总建设用地面积之比。

参考答案：x

答案解析：容积率指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积之比。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

总结

本章是考试重点章节。

本章共六节内容，从历年真题来看，出题比较集中的章节是第一节农业统计、第二节工业统计和第六节房地产业统计，第二节工业统计比较容易出综合应用题。