第二节    对房地产估价的各种需要

知识点一、房地产抵押的需要（常考点）

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。

房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：

（1）初次抵押估价

（2）再次抵押估价

（3）续贷抵押估价

（4）抵押期间估价

（5）抵押房地产处置估价

大  类	小  类	内   容
房地产抵押估价	抵押贷款前	房地产抵押价值评估 房地产贷款项目评价 抵押成数（抵押率）测算
	抵押贷款后	抵押房地产及其价值动态评估 风险提示
	抵押物处置	抵押房地产价值评估 资产处置方案、处置方式、分析咨询

知识点二、房地产税收的需要

2013年2月26日<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

一旦房产税依据房地产的价值征收并普遍开征，就更加需要房地产估价。

在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

知识点三、房地产征收征用的需要

项  目	相同之处	不同之处
		权属变化情况	是否返还
征收	都是强制性的 都要经过法定程序 都要给予公平补偿	所有权的改变	不存在返还的问题，“强买”
征用		使用权的改变	应当返还被征用人，“强租”

征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应依法给予补偿。

征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。

产权调换差价＝被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值

在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

【例题】因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。（2014年试题）

a.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿

b.搬迁后可继续使用的及其设备价值的补偿

c.因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿

d.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

【答案】b

知识点四、房地产司法拍卖的需要

人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。

知识点五、房地产分家析产的需要

房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

知识点六、房地产损害赔偿的需要

房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

（1）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的。

（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到辐射、噪声污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

（4）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。

（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。

（10）其他房地产损害赔偿。

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

知识点七、房地产保险的需要

一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；

二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。

知识点八、房地产转让和租赁的需要

由于房地产价值较大、一般的单位和个人很少参与房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

知识点九、国有建设用地使用权出让的需要

目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价提供参考依据。

知识点十、企业有关经济行为的需要

企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

知识点十一、房地产行政管理的需要

有关法律法规提出了许多房地产行政管理的要求，搞好这些房地产行政管理工作，需要房地产估价提供相关参考依据。

知识点十二、其他方面的需要

对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

（1）办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。

（2）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定他们提供依据的估价结果（评估价值）或估价报告有异议的情况。

（3）对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。

（4）房地产开发经营过程中需要的估价服务。

（5）国有建设用地使用权期限届满需要的估价服务。

（6）房地产投资信托基金需要的估价服务。