第三节    房地产的种类

知识点一：按立法用语划分的种类

房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。

知识点二：按用途划分的种类

按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：

分  类	内    容
居住房地产	又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
办公房地产	是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类
商业房地产	是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等
旅馆房地产	是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等
餐饮房地产	是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等
体育和娱乐房地产	是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等
工业房地产	是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)
农业房地产	是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等
特殊用途房地产	包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等
综合用途房地产	是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产，如商住楼。

知识点三：按开发程度划分的种类（常考点）

按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：

（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如农地、荒地。

（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上房屋建设的土地。

按照基础设施完备程度和场地平整，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。

（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。

（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

【例题】单项选择题

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（        ）元/㎡。

a．98

b．102

c．108

d．116

【答案】a  

【解析】“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。

知识点四：按实物形态划分的种类

按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：

（1）土地。

（2）建筑物。

（3）土地与建筑物的综合体。

（4）房地产的局部。

（5）未来状况下的房地产。

（6）已经灭失的房地产。

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。

（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

知识点五：按权益状况划分的种类

按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：

（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产，典型的是“干净”的商品房。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。

（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。

（4）共有的房地产。

（5）部分产权或有限产权的房地产。典型的是以房改标准价购买的公有住房。

（6）有租约限制的房地产。

（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。

（9）有拖欠建设工程价款的房地产。

（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。

（12）手续不齐全的房地产。例如，没有建设用地规划许可证或建设工程规划许可证、施工许可证的房地产。

（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产。

（14）临时用地或临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。

（1i5）违法占地或违法建筑的房地产。

（16）房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅。

（17）地役权。

（18）房地产的抵押权。

（19）房地产的空间利用权。

（20）房地产中的无形资产。

【例题】多项选择题

下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（  ）。（2014年试题）

a.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

b.已灭失的房地产

c.有租约限制的房地产

d.整体资产中的房地产

e.手续不齐全的房地产

【答案】ace

【解析】bd属于按实物形态划分的类型

知识点六：按经营使用方式划分的种类

房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。

知识点七：按是否产生收益划分的种类

按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。

在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。