第四节     房地产状况描述

对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、实物状况、权益状况和区位状况四个部分来进行。

知识点一：房地产基本状况描述

对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面：

（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅；××商场；××大厦；××酒店；××项目用地。

（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××   路（大街、大道）××号。

（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。

（4）规模：对于土地，说明土地面积。

（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。

（6）权属

知识点二：房地产实物状况描述

对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

（一）土地实物状况描述

对土地实物状况的描述，主要说明下列方面：

(1)土地面积

 (2)土地形状：通常用文字并附图来说明。

 (3)地形、地势

(4)地质

 (5)土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

(6)土地开发程度

(7)其他

（二）建筑物实物状况描述

对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：

(1)建筑规模

建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

(2)建筑结构

(3)设施设备

(4)装饰装修

(5)空间布局

(6)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

(7)外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

(8)新旧程度

(9)其他

知识点三：房地产权益状况描述

对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

（一）土地权益状况描述

对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

（1）土地所有权状况

（2）土地使用权状况

（3）土地使用管制情况

（4）土地利用现状

（5）出租或占用情况

（6）他项权利设立情况

（7）其他特殊情况：说明①土地所有权或土地使用权是否不明确或归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限多长，是否已超过批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。

（二）建筑物权益状况描述

对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：

（1）房屋所有权状况

（2）出租或占用情况

（3）他项权利设立情况

（4）其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。

（5）其他。如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。

知识点四：房地产区位状况描述

（一）位置描述

对位置的描述，主要说明下列方面：

（1）坐落：除了说明估价对象的具体地点，还应附位置示意图。位置示意图应准确、清楚、比例恰当。

（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市东南部，××路口东北角，××路东侧。

（3）与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。

（4）临街状况

（5）朝向

（6）楼层

（二）交通条件描述

对交通条件的描述，主要说明下列方面：

（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）。

（2）出入可利用的交通工具

（3）交通管制情况

（4）停车方便程度

（5）交通收费情况

（三）外部配套设施描述

对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：

（1）外部基础设施：说明道路、给水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、供热等设施的完备程度。

（2）外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

（四）周围环境和景观描述

对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：

（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

（3）景观：说明有无水景（如海景、江景、河景、湖景）、山景等。

【例题】单项选择题

下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（    ）。（2010年试题）

a． 土地使用期限

b． 土地使用管制

c． 土地面积大小

d． 土地权利性质

【答案】c

【解析】土地面积大小属于土地实物状况描述。