第四节     房地产价格和价值的种类

知识点一：价值、使用价值和交换价值

在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。

使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。

交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。

在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

知识点二：挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（常考点）

（一）挂牌价格（2015年新增知识点）

1.挂牌价格简称挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。

2.挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。

3.挂牌价与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。

4.同一宗房地产的挂牌价也可能是变动的。

（二）成交价格

成交价格是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。

在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：

买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

正常成交价格的形成条件有7个：

①公开市场。

②交易对象本身具备市场性。

③众多的买者和卖者。

④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。

⑤自私且理性的经济行为。

⑥买者和卖者都具有完全信息。

⑦适当的期间完成交易。

在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出式出让的地价最低。

例题：单项选择题

在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（         ）。（2011年试题）

a．挂牌底价

b．正常市场价格

c．竞买人可承受的最高价

d．最可能的成交价

答案：c

（三）市场价格

市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。

房地产的市场价格是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

（四）理论价格

理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而七下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

（五）评估价值

评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值，即它实质上是估价师对估价对象价值的一个估计值。

从某种意义上讲，市场法测算出的价值趋向于成交价，收益法测算出的价值趋向于最高买价，成本法测算出的价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，市场法测算出的价值趋向于市场价格，收益法测算出的价值趋向于理论价格。

从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值应等于正常成交价格，即等于市场价格。

当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价格；当估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。

知识点三：市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值（常考点）

市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

（一）市场价值

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

市场价值还有一些隐含前提，包括：

①市场参与者集体的观念和不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价。例如，房地产开发企业可能对与其土地相邻的一块狭长土地比别人更感兴趣，因为有了该块土地后，他就能更充分地进行整体开发。

②既不过于乐观又不过于保守。

③最高最佳利用。

④继续利用（对企业而言即持续经营）。

(二)投资价值

投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

某一房地产的市场价值与投资价值相比较：

①该房地产的市场价值是指该房地产对一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表市场上大多数投资者的观点）的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；

②投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。

③在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资(拟购买)的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资；反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。例如，投资价值和市场价值都可以采用收益法评估——价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。例如，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。再如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率(即典型的投资者所要求的收益率)，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

例题：多项选择题

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（                ）。（2010年试题）

a．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

b．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

c．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

d．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

e．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

答案：acde              

解析：b项错在：评估市场价值所采用的折现率，是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值所采用的折现率，是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

（三）谨慎价值

谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

例题：判断题

房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。

答案：×

解析：应采用市场价值标准。

（四）快速变现价值

快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。

快速变现价值通常低于市场价值。

（五）现状价值

现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。

在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

另外，在合法利用下，必然有

 (市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润

否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。

（六）残余价值

残余价值是指在非继续利用下的价值。它一般低于市场价值。

残余价值与通常意义上的“残值”有所不同，残值是资产在其使用寿命结束时所剩余的价值。因此，残余价值大于或等于残值，仅在资产使用寿命结束时，残余价值等于残值。

例题：单项选择题

下列关于价值类型的表述中，错误的是（         ）。

a．在用价值为市场价值

b．投资价值属于非市场价值

c．市场价值的前提之一是继续使用

d．同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：a

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（     ）。（2012年试题）

a．市场价值b．投资价值c．谨慎价值d．在用价值

答案：b

知识点四：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（常考点）

买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型来划分的几种房地产价格或价值。

（一）买卖价格

买卖价格也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

（二）租赁价格

租赁价格通常称为租金。

在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。

商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。

成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。

福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。

真正的房租构成因素包括：①地租；②房屋折旧费，包括建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费；③房屋维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。

（三）抵押价值

房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

下列公式有助于正确理解抵押价值：

抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数

其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：

可见，抵押价值既不是不扣除法定优先受偿款的“完全价值”，也不是将“完全价值”或上述抵押价值经过贷款成数(抵押率)打折后的价值，或者将上述抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的“抵押净值”。

【例3—1】 某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25 000㎡，拟建总建筑面积为50 000㎡、共500套住房。该工程已完成总投资的80％，房地产开发企业以5 000元／㎡的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10 000㎡的住房，预购人平均按房价的70％办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1 860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60％。请求取该在建工程的再次抵押价值。

【解】  该在建工程的再次抵押价值求取如下：

 

例题：单项选择题

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（       ）万元。（2010年试题）

a．2500

b．3000

c．3500

d．4000

答案：b

解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－其他法定优先受偿款=6000－1000/50%－1000=3000（万元）。

（四）保险价值

保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。

例题：单项选择题

在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（     ）。（2011年试题）

a．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本

b．建筑物重置成本和重建期间的经济损失

c．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

d．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

答案：b

（五）计税价值

计税价值有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。

（六）征收价值

征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供依据而评估的被征收房地产的价值。

知识点五：房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格（轮换考点）

（一）房地产所有权价格

房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。征收集体土地虽然要给予补偿，但目前还不是按照被征收土地的价值进行补偿。因此，中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。

（二）土地使用权价格

中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。

（三）其他房地产权利价格

其他房地产权利价格泛指所有权、使用权以外的各种房地产权利的价格，例如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。

知识点六：完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（轮换考点）

无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。它有时又称为完全产权价值。完全产权价值是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：

无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值。

例题：多项选择题

关于评估带租约房地产的说法，错误的是（              ）。（2011年试题）

a．合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

b．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

c．在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值

d．房屋征收评估应评估无租约限制价值

e．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

答案：abce            

解析：无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响；抵押估价和转让估价评的是出租人权益价值；在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权益价值。承租人权益价值等于合同租金与市场租金的差额，当合同租金不变而市场租金变化时，承租人权益价值也会随之变化。

知识点七：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值（常考点）

（一）历史成本

历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。

(二)重置成本

重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。

(三)可变现净值 

可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

(四)现值

现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流人量的折现金额。

(五)公允价值 

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。公允价值的前提条件主要有3个：①公平交易；②交易双方均熟悉情况（了解所交换的资产并熟悉市场行情）③交易双方均是自愿的。 

对于投资性房地产，中国《企业会计准则》要求在初始计量中采用成本模式，在后续计量中可采用公允价值模式或成本模式，达到相关条件的，公允价值模式应优先成本模式。

（六）账面价值

账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。对固定资产而言，其账面价值是该固定资产成本减去累计折旧和累计减值准备后的余额，即： 

固定资产账面价值=固定资产成本一累计折旧—累计减值准备 

知识点八：市场调节价、政府指导价和政府定价（轮换考点）

从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。二手房价格一般实行市场调节价。

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对房地产价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

政府对房地产价格的干预还有规定房地产价格构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

知识点九：基准地价、标定地价和房屋重置价格（轮换考点）

基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

基准地价是指在城镇规划区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

知识点十：土地价格、建筑物价格和房地价格（轮换考点）

土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的价格。

（一）土地价格

在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：

①未完成土地征收补偿的集体土地。取得该土地后还需要支付土地征收补偿费用。

②已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地。

③已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地。

④未完成征收补偿的国有土地。取得该土地后还需要支付征收补偿费用。

⑤已完成征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类，相应地，地价又有生地价、毛地价和熟地价之说。

（二）建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

（三）房地价格

房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产而言，有

房地价格＝土地价格＋建筑物价格

房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值。在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

知识点十一：总价格、单位价格和楼面地价（常考点）

总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

（一）总价格

总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

（二）单位价格

单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

（三）楼面地价

楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价通常比一般的土地单价更能反映土地价格水平的高低。

例题：单项选择题

某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡。该宗土地的总价为（ ）万元。（2010年试题）

a．96

b．192

c．240

d．480

答案：d

解析：建筑面积为：2000万元/5000元/㎡=4000㎡，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价=楼面地价×总建筑面积=1200元/㎡×4000㎡＝480（万元）。

例题：单项选择题

下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（     ）。

a．土地总价

b．土地单价

c．楼面地价

d．商品房价格

答案：c

知识点十二：名义价格和实际价格（常考点）

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。

有多种含义的实际价格和名义价格。例如，

①未扣除因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格。

②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为实际价格。

知识点十三：现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（常考点）

房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。

房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。

在期房与现房同品质（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。

期房价格与现房价格之间的关系是：

例[3－2]某套商品住宅期房的面积为90㎡，尚需10个月才能入住。相似的商品住宅现房的市场价格为4500元/㎡，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。（2012年、2011年、2007年均有类似单选题）

［解］该期房目前的市场价格v（单价）计算如下：

知识点十四：起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种价格。

起价是销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

标价也称为卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在价目表上所标出的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

知识点十五：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖活动中几种价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人或者表示以该最高价买受的优先购买权人的买卖方式。

房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。

保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。