第三节    人口因素

知识点一：人口数量（轮换考点）

某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；人口数量减少时，对其房地产的需求就会减少，房地产价格就会下降。

引起人口数量变化的因素是人口增长。根据人口增长量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。人口增长率是反映人口增减速度的指标。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：

  

人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：

  

人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：

 

一个地区特别是城镇，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然会增加，从而会引起房地产价格上涨。

在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下．会导致生活环境恶化．从而有可能降低房地产价格。

知识点二：人口结构

人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。

家庭人口规模（每个家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。

知识点三：人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。

例题：单项选择题

一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（              ）。

a．上升

b．下降

c．保持相对稳定

d．先上升后下降

答案：a          

解析：随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。