第三节          合法原则

合法原则中所讲的“法”，是广义的“法”。包括法律法规、司法解释、地方性法规、各级政府的规章政策以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文和合同等。

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。另外，在实际估价中，法律、法规、规章和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象。

依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或合同、招标文件等中约定的状况。例如，在人民法院拍卖房地产估价中，估价对象现状为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。

依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到下列几点：

（1）依法判定的权利类型及归属。

目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。

房屋权属证书有：

《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

土地权属证书有：

《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。

（2）依法判定的使用权利。

（3）依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律、法规、规章和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。

（4）依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。

此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，估价机构应具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。

下面以房地产抵押估价为例，说明合法原则的具体应用：（重要考点）

（1）法律、法规、规章和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

（2）法律、法规、规章和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

（3）法律、法规、规章和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

（4）评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。

（5）评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

（6）评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。

在判定估价对象状况时，有时并不都有法可依，因此从更广的角度来讲，合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。

例题：判断题

房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（2012年试题）

答案：×

例题：单项选择题

在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（  ）。（2012年试题）

a.估价主体资格需依法取得

b.估价对象状况需依法判定

c.估价对象收益需依法确定

d.估价方法需依法选用

答案：b