第六节             最高最佳利用原则（重要考点）

最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。

最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

（1）法律上是否允许。

（2）技术上是否可能。

（3）经济上是否可行。

（4）价值是否最大化。

进一步讲，以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系，叫做收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，也称为规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

［例5－1］某宗房地产的土地面积为360㎡，建筑面积为250㎡，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。

［解］该房地产相对于空地的减价额计算如下：

该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250

＝62500（元）

［例5－2］某宗房地产的建筑面积为5000㎡，土地面积为2000㎡，市场上该类房地产的市场价格为1800元/㎡，土地市场单价为1500元/㎡，用成本法测算的建筑物重建价格为1600元/㎡。请计算该房地产中建筑物的现值。

［解］该房地产中建筑物的现值计算如下：

由上述计算结果可知，该房地产中建筑物的实际价值为1200元/㎡，比其重建价格1600元/㎡低400元/㎡。

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用。

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

（1）维持现状前提。认为现有房地产维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价。

现有房地产应维持现状的条件是：

（新房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。

以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：（新房地产的价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。

（2）更新改造前提。认为现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：

（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。

需要指出的是，更新改造前提不一定是对建筑物进行更新改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

以建筑物应重新装饰装修为例，认为对现有房地产进行重新装饰装修再予以利用最为有利时，应以重新装饰装修为前提进行估价。

现有建筑物应装饰装修的条件是：

（装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。

（3）改变用途前提。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。

现有房地产应改变用途的条件是：

（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。

（4）重新开发前提。认为现有房地产重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价。

现有房地产应重新开发的条件是：

（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值。

以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的条件是：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要费用－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值。

（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种更新改造的组合。

需要指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。

例题：单项选择题

某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（              ）。（2010年试题）

a．技术上的可能

b．经济上的可行

c．价值最大化

d．法律上许可

答案：d

解析：此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。

例题：单项选择题

最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（         ）。

a．收益递增原理

b．收益递减原理

c．最佳效益原理

d．适合原理

答案：d

例题：单项选择题

有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（     ）。（2010年试题、2013年试题）

a．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

b．甲土地的容积率大于乙土地的容积率

c．甲土地的价值高于乙土地的价值

d．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

答案：a

解析：说明乙地上建筑物无继续利用价值，该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。