第六章 比较法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对比较法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉比较法的含义；2．了解比较法的理论依据；3．掌握比较法适用的估价对象；

4．熟悉比较法估价需要具备的条件；5．熟悉比较法估价的操作步骤；

6．了解搜集大量交易实例的必要性；7．熟悉搜集交易实例的途径；

8．掌握搜集交易实例的要求；9．了解建立交易实例库；

10．了解选取可比实例的必要性；11．掌握选取可比实例的要求；

12．掌握建立比较基础；13．熟悉交易情况修正的含义；

14．熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素；15. 掌握交易情况修正的方法；

16．熟悉市场状况调整的含义；17．掌握市场状况调整的方法；

18．熟悉房地产状况调整的含义；19．掌握房地产状况调整的内容；

20．掌握房地产状况调整的思路和步骤；21．掌握房地产状况调整的方法；

22．熟悉计算单个可比实例的比较价值；23．了解计算最终的比较价值。

本章历年考题所占分值

第一节比较法概述

知识点一：比较法的含义

比较法简要地说是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价格的方法；较具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较、根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

可比实例是类似房地产中真实成交且符合定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。 

比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地的价值或价格。它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

知识点二：比较法的理论依据

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

知识点三：比较法适用的估价对象

比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。

②写字楼。

③商铺。

④标准厂房。

⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：

①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。

③可比性很差的房地产，如在建工程等。

比较法中比较分析的原理和方法，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。

【例题】多项选择题

下列房地产中，难以采用比较法估价的有（     ）。（2010年试题）

a.房地产开发用地

b.学校

c.在建工程

d.别墅

e.特殊厂房

【答案】bce

知识点四：比较法估价需要具备的条件

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。

房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。

比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。

【例题】单项选择题

关于比较法的说法，错误的是（         ）。（2011年试题）

a.测算结果容易被人们理解、认可、接受

b.测算结果有时并不一定是合理、真实的

c.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

d.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

【答案】d

知识点五：比较法估价的操作步骤

运用比较法估价一般分为4大步骤：

①搜集交易实例

②选取可比实例

③对可比实例成交价格进行处理。

④计算比较价值