第三节 选取可比实例

知识点一：选取可比实例的必要性

可能搜集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。

 

2.可比实例的交易方式应适合估价目的

3.可比实例的成交日期应接近价值时点

这交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用。

4.可比实例的成交价格应尽量为正常价格

这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

【例题】多项选择题

选取可比实例时，应符合的要求包括（　）等。

a.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

b.可比实例的交易类型与估价目的吻合

c.可比实例的规模与估价对象的规模相当

d.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

e.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案】bcde

【例题】多项选择题

市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（　）。（2012年试题）

a.区位相近

b.权利性质相同

c.面积相等

d.档次相当

e.建成年份相同

【答案】abd

（三）选取可比实例应注意的其他问题

在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例（中国目前没有单独建筑物的交易实例）。

不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取，而选取那些不符合可比实例要求的交易实例，尤其要严禁虚构、编造可比实例。对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。

【例题】判断题

在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（2010年试题）

【答案】×

【解析】应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。