第四节 建立比较基准

建立比较基准一般要做以下工作：

①统一财产范围；

②统一付款方式；

③统一税费负担；

④统一计价单位。

知识点一：统一财产范围

财产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：

①含有非房地产成分。在这情况下，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价格

②带有债权债务的房地产。

在这情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务

如果是估价对象带有债权债务的，在比较法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

③房地产实物范围不同。

在这情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。

【例题】单项选择题

估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

a.75.00

b.75.60

c.83.60

d.86.00

【答案】b

【解析】86－8－3×0.8＝75.60（万元）。

知识点三：统一税费负担

 

【例题】单项选择题

某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/㎡。

a.2139    b.2146      c.2651     d.2659

【答案】d

【解析】正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385/（1-6.8%）=2559.01（元/㎡），买方实际付出的价格=正常成交价格´（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559.01´（1+3.9%）=2658.81（元/㎡）。

【例题】单项选择题

某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（     ）。（2011年试题）

a.上升      b.下降      c.不变       d.无法确定

【答案】a

【解析】正常成交价格=卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费），当卖方缴纳的税费增加时，正常成交价格应上升。

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于

l公顷＝10000平方米＝15亩

l亩＝666.67平方米

1平方英尺＝0.09290304平方米

1坪＝3.30579平方米

【例题】单项选择题

某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（         ）元/㎡。（2010年试题）

a.8571

b.10000

c.13393

d.15625

答案:b

【解析】该可比实例的建筑面积为120㎡/0.8＝150㎡，则150万元/150㎡＝10000元/㎡。

②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7.7395元人民币，则：

甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝60.00×7.395＝464.37（元人民币/平方英尺使用面积）

③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75＝平方英尺使用面积，则：

甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝464.37×0.75＝348.28（元人民币/平方英尺建筑面积）

④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺＝0.09290304平方米，则：

甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝348.28÷0.09290304＝3748.85（元人民币/平方米建筑面积）