第七节     房地产状况调整

知识点一：房地产状况调整的含义

经过房地产状况调整后，就可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点或其他时间的状况。

除期货房地产（如期房）外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值或价格所对应或反映的房地产状况，通常是在价值时点的状况

知识点二：房地产状况调整的内容

房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例。

（一）区位状况调整的内容

区位状况比较、调整的内容包括位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。

（二）实物状况调整的内容

实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。

（三）权益状况调整的内容

权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立的情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权力情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。

【例题】多项选择题

比较法中实物状况比较和调整的内容包括（　）。

a.环境

b.地形地势

c.外部配套设施

d.内部基础设施完备程度

e.装饰装修

【答案】bde

知识点三：房地产状况调整的思路和步骤

房地产状况调整的一般步骤如下：

（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素。应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。

（2）将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。

（3）将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的情况，将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。

（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

知识点四：房地产状况调整的方法

房地产状况调整的方法有：①直接比较调整和间接比较调整；②总价调整和单价调整；③金额调整和百分比调整；④加法调整和乘法调整。

（一）直接比较调整和间接比较调整

（1）直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。一种具体的直接比较调整（见表6-3）是：

①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。

②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。

③以估价对象状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为l00分)，将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。

④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。

⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。