第八节     计算比准价值

知识点一：计算单个可比实例的比准价值

经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价值。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列公式：

（1）金额修正、调整下的公式

比准价值=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额

（2）百分比修正和调整系数加法公式

比准价值=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）

（3）百分比修正和调整下的系数乘法公式：

比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

知识点二：计算最终的比准价值

每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比准价值。但这些比准价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个比准价值，以此作为比较法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数和众数。

（1）平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。

简单算术平均数的计算公式为：

加权算术平均数依下列公式求取：

【例题】单项选择题

评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（          ）。（2010年试题）

a.0.4、0.4、0.2

b.0.3、0.4、0.3

c.0.4、0.2、0.4

d.0.4、0.3、0.3

【答案】a

【解析】甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。

［例6－11］对3个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的3个比准价值分别为5200元/㎡、5600元/㎡和5300元/㎡，分别赋予权重0.5、0.3和0.2。请采用“加权算术平均数”综合出一个比准价值。

［解］采用“加权算术平均数”综合出的一个比准价值为：

5200×0.5＋5600×0.3＋5300×0.2＝5340（元/㎡）

（2）中位数是把修正和调整出的各个比准价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比准价值，则处在正中间位置的那个比准价值为综合出的一个比准价值；如果是偶数个比准价值，则处在正中间位置的那两个比准价值的简单算术平均数为综合出的一个比准价值。例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800这组数值的中位数为（2400＋2600）÷2＝2500。

（3）众数是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。

在实际估价中，常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。在数值个数较少的情况下，平均数易受其中极端数值的影响。

[例6－12］为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6－6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6－6。在表6－6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值

（6）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该住宅2011年8月15日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）＝（4097.56＋4341.93＋3841.07）÷3＝4093.52（元/㎡）