第七章收益法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉收益法的含义；

2．熟悉收益法的理论依据；

3．掌握收益法适用的估价对象；

4．熟悉收益法估价需要具备的条件；

5．熟悉收益法估价的操作步骤；

6．熟悉报酬资本化法最一般的公式；

7．掌握净收益每年不变的公式；

8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；

9．了解净收益按一定数额递减的公式；

10．掌握净收益按一定比率递增的公式；

11．了解净收益按一定比率递减的公式；

12．熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；

13．掌握预知未来若干年后价格的公式；

14．熟悉收益期和持有期的测算；

15．掌握净收益测算的基本原理；

16．掌握不同收益类型房地产净收益的测算；

17．熟悉净收益测算应注意的问题；

18．熟悉净收益流模式的确定；

19．熟悉报酬率的确定；

20．熟悉直接资本化法概述；

21．了解收益乘数法的种类；

22．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；

23．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；

24．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；

25．熟悉投资组合技术和剩余技术。

 本章历年考题所占分值（客观题部分）

第一节收益法概述

知识点一：收益法的含义

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。

报酬资本化法：现金流量折现法，房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。

直接资本化法：估价对象未来第一年的收益，除以资本化率或乘以合适的收益乘数。

知识点二：收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。

有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：

①未来净收益的大小—未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；

②获取净收益期限的长短—获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；

③获取净收益的可靠程度—获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

知识点三：收益法适用的估价对象

收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。

不适用于：行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

资本化技术常用于比较法和成本法中，如比较法中因土地使用期限、收益期限等不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算。另外，收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

知识点四：收益法估价需要具备的条件

收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。

知识点五：收益法估价的操作步骤

①选择具体估价方法

②测算收益期或持有期

③测算未来收益

④确定报酬率或资本化率、收益乘数

⑤计算收益价值