第四节  净收益的测算

知识点一：净收益测算的基本原理

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：

净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

上述公式如果采用计算过程的表述方式，即为：

运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。

运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（重要考点）

相关说明：

①贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。

②不包含折旧：不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧，重置提拔款是运营费用中的项目。

③不包含改扩建费用：改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

④不包含所得税：与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税。

（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

这类房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有两个不同：

一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，

二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如要扣除商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。

知识点二：不同收益类型房地产净收益的测算

估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。

（一）出租的房地产净收益测算

净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

租赁收入包括：租金和租赁保证金或押金的利息收入

出租人负担的费用：维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

二）自营的房地产净收益测算

（1）商业经营的房地产

净收益=商品销售收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

（2）工业生产的房地产

净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润

 

（3）农地净收益的测算

农地年产值-种苗费-肥料费-农药费-水电费-人工费-畜工费-机工费-运输费-农具折旧费-农舍折旧费-投资利息-农业税-农业利润

（三）自用或空置的房地产净收益测算

可以根据有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应方式来测算，或者通过类似房地产的净收益的直接比较得出。

（四）混合收益的房地产净收益测算

净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：

（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

（2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

（3）把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

知识点三：净收益测算应注意的问题

（一）有形收益和无形收益

有形收益是指房地产带来的直接货币收益。

无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。

在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。

（二）实际收益和客观收益

实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。

［例7-21］某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积均为200㎡。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡和120元/㎡，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

［解］该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

（1）商店一层价格的测算：

租赁期限内年净收益＝200×180×（1－25%）×12＝32.40（万元）

租赁期限外年净收益＝200×200×（1－25%）×12＝36.00（万元）

该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝375.69＋229.21＝604.90（万元）

承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期市场租金与合同租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

求在实际估价中，可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值，即较乐观的估计值、

较保守的估计值和最可能的估计值。

除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

（四）重置提拨款款的扣除方式

重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。例如，如果房地产的采暖通风与空调系统（hvac）需要在10年之后以100000元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为5%，则每年需要留出的重置提拨款为：

知识点四：净收益流模式的确定

在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式，其净收益a可能的求取方法有下列3种：

（1）“过去数据简单算术平均法”。

（2）“未来数据简单算术平均法”。

（3）“未来数据资本化公式法”。（最合理的方法）

 

例7－23］某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元和25万元，报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

［解］（1）采用“未来数据资本化公式法”求取该房地产每年不变的净收益：