第五节    报酬率的求取

知识点一：报酬率的实质

报酬率（y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（irr）同性质的比率。

投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。

投资回报：是指所投入资本全部收回以后的额外所得，即报酬。

投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：

报酬率=

求取报酬率的方法，即估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。

在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据，并经得起理论推敲和进行横向（不同房地产之间）、纵向（前后不同时间之间）比较。

知识点二：报酬率的求取方法

（一）市场提取法

市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。

市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和典型卖者对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场提取法求出的报酬率进行适当的调整。

（二）累加法

报酬率=无风险报酬率+风险报酬率

无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。

累加法的一个细化公式为：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

（三）投资报酬率排序插入法

（1）调查、搜集估价对象所在地房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料。

（2）将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。

（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置。

（4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率。