第六节    直接资本化法

知识点一：直接资本化法概述

资本化率（r）是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：

式中 , v—房地产价值；

noi—房地产未来第一年的净收益；

r—资本化率。

 

收益乘数是房地产的价值或价格与其未来第一年收益的比值。

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

房地产价值＝年收益×收益乘数

直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。

知识点二：收益乘数的种类

乘数种类	公式	优点	缺点	适用范围
潜在毛收入乘数法	房地产价值＝未来第一年的潜在毛收入×毛收入乘数		没有考虑空置和运营费用的差异 比较粗略，精度不高	估价对象资料不充分或精度要求不高的估价
有效毛收入乘数法	房地产价值＝未来第一年的有效毛收入×有效毛收入乘数	考虑了空置和租金损失	未考虑运营费用的差异	只适用于做粗略的估价
净收益乘数法	房地产价值＝未来第一年的净收益×净收益乘数	是资本化率的倒数

例题：单项选择题

下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　）。（2010年试题）
　　a.毛租金乘数法　　　　
　　b.潜在毛收入乘数法
　　c.有效毛收入乘数法　　
　　d.净收益乘数法

u  c

解析：潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。

知识点三：资本化率和收益乘数的求取方法

资本化率和收益乘数都可采用市场提取法。

利用市场提取法求取资本化率的公式为：

利用市场提取法求取收益乘数的公式为：

知识点四：资本化率与报酬率的区别和关系

1.方法不同

资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。

2.性质不同

资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。

报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。

3.影响因素不同

在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式会有所不同。

报酬率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等有直接关系。

知识点五：直接资本化法与报酬资本化法的比较

（一）直接资本化法的优缺点

直接资本化法的优点是：

①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；

②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；

③计算过程较为简单。

缺点：要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强

（二）报酬资本化法的优缺点

报酬资本化法的优点是：

①逻辑严密，有很强的理论基础；

②直观并容易理解；

③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。

缺点：较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。

当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。