第二节　房地产价格构成

开发成本

 ①土地取得成本          直接成本     
 ②建设成本

 ③管理费用　　                                                              

 ④销售费用
 ⑤投资利息

⑥销售税费
⑦开发利润

知识点一：土地取得成本

不同购置途径，土地取得成本计算方法不同：

（一）市场购置下的土地取得成本

（1）建设用地使用权价格

（2）土地取得税费

（二）征收集体土地的土地取得成本

包括土地征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。

1.土地征收补偿费

（1）土地补偿费。

（2）安置补助费。

（3）地上附着物和青苗的补偿费。

（4）安排被征地农民的社会保障费用。

2.相关税费一般包括下列费用和税金：

（1）新菜地开发建设基金

（2）耕地开垦费

（3）耕地占用税

（4）征地管理费

（5）政府规定的其他有关费用

例题：多项选择题

征收集体土地上的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（　）。

a.土地补偿费

b.安置补助费

c.地上附着物和青苗的补偿费

d.土地使用权出让金等土地有偿使用费用

e.安排被征地农民的社会保障费用

答案：abce

（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

包括房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。

1.房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：

（1）被征收房屋补偿费。

（2）搬迁费。

（3）临时安置费。

（4）停产停业损失补偿费。

（5）补助和奖励。

2.相关费用一般包括下列费用：

（1）房屋征收评估费。

（2）房屋征收服务费。

（3）政府规定的其他有关费用。

例题：单项选择题

在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（　）。（2011年真题）
　　a.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
　　b.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
　　c.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，
　　d.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

答案:b

知识点二：建设成本

（1）前期费用

（2）建筑安装工程费

（3）基础设施建设费

（4）公共配套设施建设费

（5）其他工程费

（6）开发期间税费

知识点三：管理费用

管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

知识点四：销售费用

销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。

知识点五：投资利息

（一）投资利息的含义

投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

（二）投资利息的计算

计算投资利息需要把握下列5个方面：

1.应计息项目

应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

2.计息周期

计息周期是指计算利息的单位时间。通常为年。

3.计息期（计息周期数）

一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

有些费用分散在一段时间内不断发生，计息时视为集中发生在该时间段的期中。

4.计息方式

计息方式有单利和复利两种。

5.利率

投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

例题：多项选择题

成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（　）。

a.土地取得成本

b.开发成本

c.管理费用

d.销售费用

e.销售税费

答案：abcd

例题：单项选择题

某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/k㎡，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（　）元/㎡。

a.50.02

b.103.22

c.109.63

d.114.82

答案：b

解析：

土地取得费用=36×10000÷666.67=540元/㎡，土地开发费用=150元/㎡，该土地的投资利息=540×［（1＋8%）²－1］+150×｛60%×［（1+8%）^1.5－1］＋40%×［（1+8%）^0.5－1］｝＝103.22（元/㎡）。

知识点六：销售税费

销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：

（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

销售税费一般是按照售价的一定比例收取，如“两税一费”一般为售价的5.5%。

销售税费不包含应由买方缴纳的税费。

 

知识点七：开发利润

开发利润是指房地产开发企业的利润，而不是建筑施工企业的利润。

估算开发利润应掌握下列几点：

（1）开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称税前利润，即：

（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。

（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。

开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种：（重要考点）

直接成本利润率＞投资利润率＞成本利润率＞销售利润率。

从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。

（4）利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。

将上述房地产价格各个组成部分相加得到的一般是房地产总价。求取房地产单价还需要将该总价除以房地产开发项目中可租售的商品房总面积（建筑面积或套内建筑面积等），而不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积。

例题：单项选择题

某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（　）万元。(2002年试题)

a.180.0

b.300.0

c.309.0

d.313.2

答案：d

解析：此题中开发成本是指建设成本。

投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费+销售费用）

开发利润=12%´（1000+1500+75+35）=313.2万元。

某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（            ）万元。(2011年试题)

a.17087.20      b.18699.20

c.19666.40      d.20666.67

答案：d

解析：开发利润=房地产价值×销售利润率，销售税费=房产价值×销售税费率

该写字楼的价值

v=土地取得成本+建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=8000+6000+800+600+720+v×（6%+16%），v=20666.67（万元）

某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。（2010年真题）
　　a.17.13%
　　b.18.30%
　　c.18.61%
　　d.21.47%

答案：b

解析：先求取开发利润。
　　开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）*投资利润率
　　=（600+900+50+60）*20%=32.2
　　成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）
　　=32.2/（600+900+50+60+150）
　　=18.3%

关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（）。（2014年试题）

a.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

b.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

c.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

d.应按它们在价值时点的正常水平来估算

答案：d