第四节　重新购建价格的测算

知识点一：重新购建价格的内涵

重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

（1）重新购建价格是价值时点的重新购建价格。

（2）重新购建价格是客观的重新购建价格。

（3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。

知识点二：建筑物重新购建价格的求取方式

重建成本：相同的材料＋相同的技术＋价值时点的价格＋与原物相同
　　复制，完全复原，适用于有保护价值的建筑物。
　　重置成本：价值时点材料（新材料）＋价值时点技术（新技术）＋价值时点的价格＋同等效用
　　替代，适用于一般项目。
　　一般情况下重置价格低于重建价格。

知识点三：建筑物重新购建价格的求取方法

求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

（一）单位比较法

单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）作为比较单位，调查在价值时点的近期建成的相同或相似建筑物的这种单位建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

单位比较法较为简单、实用，因此经常被采用，但这种方法比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。

（二）分部分项法

分部分项法是先把估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查价值时点的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

（三）工料测量法

工料测量法是先把估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量及人工时数，然后调查价值时点的相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价及人工费标准，再将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。

（四）指数调整法

指数调整法也称为成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

将历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费的具体方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

例题：单项选择题

关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　）。（2011年真题）
　　a.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
　　b.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

例题：单项选择题

关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　）。（2011年真题）
　　c.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
　　d.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果