第一节                  动态分析法和静态分析法

知识点一：动态分析法和静态分析法的产生

房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。

考虑资金的时间价值主要有两种方式：

一是折现：动态分析法

二是计算投资利息：静态分析法。

知识点二：动态分析法与静态分析法的区别

动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：

(1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算：

静态分析法：要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。

动态分析法：是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

(2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。

(3)在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

知识点三：动态分析法和静态分析法的优缺点

从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

动态分析法具体需要做到3点：

①后续开发经营期究竟多长要预测准确；

②各项收入、支出在何时发生要预测准确；

③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

在实际估价中应尽量采用动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。

例题：单项选择题

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（　）。

a.估算后续开发经营期　

b.估算后续开发的各项支出、收入

c.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

d.估算开发期中的利息和利润

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