第四节  最佳开发经营方式的选择

以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例予以说明。

调查分析某类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：

（1）弄清土地的区位状况，包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的用途服务。

（2）弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。主要是为预测后续必要支出服务。

（3）弄清土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租、价格等的有关规定等）。主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。

在调查分析了房地产开发用地的状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。

在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。

选取最佳的用途要考虑：

①         块位置的可接受性②这种用途的现实社会需要程度③未来发展趋势