第三节 确定估价基本事项

知识点一：估价基本事项概述

估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间是有内在联系的，其中估价目的是龙头。

估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象与价值时点有关，其余是相互独立的。确定价值时点一般应在确定估价对象之前，因为价值时点不同，估价对象状况可能不同。

知识点二：估价目的的确定

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，需要估价师主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。

知识点三：价值时点的确定

价值时点是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

知识点四：估价对象的确定

估价对象是由委托人指定，但又不是完全由其决定的。具体地说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的。

不同估价目的的估价对象范围表12－1

注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括

明确估价对象的内容包括：实务状况、权益状况和区位状况。

知识点五：价值类型的确定

价值类型与价值时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

同一房地产的不同类型的价值或价格会有所不同，即使估价方法相同，但其中有关参数的取值等也可能不同。