第四节  制定估价作业方案

知识点一：估价作业方案的含义和内容

在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付期限的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。

估价作业方案的内容主要包括：

①拟采用的估价方法和估价技术路线；

②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；

③预计需要的时间、人力和经费；

④估价作业步骤和时间进度安排。

知识点二：制定估价作业方案的思路

（一)拟采用的估价方法和估价技术路线

估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。

此外，一般情况下，有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中开发完成后的价值采用比较法或收益法评估，则该在建工程实际上只采用了假设开发法一种方法估价，而不是采用了比较法、假设开发法或者收益法、假设开发法两种或三种方法估价。

(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

参见本章第五节“搜集估价所需资料”。

(三)预计需要的时间、人力和经费

任何一个项目都要动用人力、财力和物力。对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。

有时根据估价项目的具体需要，还应当聘请其他领域的专家，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等提供专业帮助，将他们的专业工作成果作为估价报告附件，并在注册房地产估价师声明的“重要专业帮助”中予以说明。

(四)估价作业步骤和时间进度安排

拟定估价作业步骤和时间进度，有时单靠文字难以清晰表达，为此可以采用线条图或网络计划技术。

线条图也称为横道图、甘特图，是20世纪初出现的进度计划方法。线条图中的进度线(横道)与时间坐标相对应，这种表达方式具有直观、简明、方便的优点。

网络计划技术也称为计划协调技术、计划评审技术。这种方法的基本原理是：①用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系；②通过计算找出计划中的关键工作和关键路线；③通过不断改善网络计划，选择最优方案，并付诸实践；④在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用人力、财力和物力，多快好省地完成任务。