第九节 撰写估价报告

知识点一：估价报告的含义

估价报告是估价机构和估价师的“产品”，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值及相关问题的正式答复，是关于估价对象价值及相关问题的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象价值及相关问题的研究报告。

知识点二：估价报告的质量

估价报告质量包括内在质量和外在质量两个方面。内在质量包括估价程序的完整性和合法性，估价结果的合理性和准确性，估价方法选用的正确性和全面性，估价基础数据的正确性，估价参数选取的合理性和准确性等。外在质量包括文字表述水平、文本格式和印刷质量等。

知识点三：估价报告的形式

估价报告一般应采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。叙述式报告和表格式报告主要是表现形式上的不同，并不意味着表格式报告可以省略必要的内容。单套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用表格式报告。

知识点四：估价报告的组成

—份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：①封面（或者扉页）；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

（一）封面（或者扉页）

封面（或者扉页）的基本要素包括：①估价报告名称。一般为房地产估价报告。也可根据估价目的而具体化，如房地产抵押估价报告、国有土地上房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告等。②估价项目名称。③估价委托人（名称或者姓名）。④估价机构（名称）。⑤注册房地产估价师（姓名）。⑥估价作业日期。⑦估价报告编号。

（二）目录

目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或报告使用人对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。

（三）致估价委托人函

致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人委托，根据什么估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对什么估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）在何时（价值时点）的何种价值（价值类型）进行了专业分析、测算和判断，估价结果为多少等。

估价机构应在致估价委托人函上盖章，估价机构的法定代表人或执行合伙人可在致估价委托人函上盖章或签字，并注明致函日期。该致函日期即为估价报告出具日期。

（四）注册房地产估价师声明

注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，估价的独立、客观、公正和专业性，以及估价结果合理、可信等的宣誓或者说明。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。该声明对签字的注册房地产估价师也是一种警示。需要指出的是，不应将该声明与“估价假设和限制条件”相混淆，不得将该声明当作估价师或估价机构的免责说明。

（五）估价假设和限制条件

估价假设和限制条件是对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。

房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件既不是委托人也不是估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设；对于不确定因素，估价师应勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，作出合理且有依据的假定。严禁为了迎合委托人的高估或低估要求，有意编造估价假设和限制条件。

估价假设和限制条件主要包括以下方面：①对估价所依据的委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性的假定；②对估价对象状况的假定；③对评估的价值前提的说明；④对估价方法使用前提的说明。

（六）估价结果报告

估价结果报告应简明扼要地说明下列事项：

（1）估价委托人，包括名称或者姓名。

（2）估价机构，包括名称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、资质等级和资质证书编号。

（3）估价目的。

（4）价值时点，包括评估的价值对应的日期及确定的简要理由。

（5）估价对象，包括名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况。

（6）价值类型，包括评估的价值的名称、定义或内涵。

（7）估价依据。如房地产抵押估价应有《房地产抵押估价指导意见》，房屋征收估价应有《国有土地上房屋征收评估办法》。

（8）估价原则。市场价值评估应有最高最佳利用原则，房地产抵押估价应有谨慎原则。

（9）估价方法，包括采用的估价方法的名称和简要定义。

（10）估价结果，即最终的估价结果，包括总价及其大写和单位，单价及其单位；总价和单价中只能表述之一的，应说明理由。

（11）估价人员，包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号及签字，协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称及签字。

（12）估价作业日期。

（13）估价报告使用期限。也称为估价报告应用的有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年。

（14）其他需要说明的事项。

（七）估价技术报告

估价技术报告应较详细地叙述下列内容：

（1）估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。

（2）市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。

(3)估价对象最高最佳利用分析，应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况，并应说明以最高最佳利用状况为估价前提。

(4)估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对于理论上不适用的，应简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，应充分说明理由。对于所选用的估价方法，应说明估价技术路线。

(5)估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

(6)估价结果确定，应说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并应详细说明最终估价结果确定的方法和理由。

（7）估价对象变现能力分析与风险提示。

当不是房地产抵押估价报告时，可不包含估价对象变现能力分析与风险提示。

估价技术报告一般应提供给估价委托人，但因知识产权、商业秘密等原因也可以不提供给估价委托人。如果不提供给估价委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

（八）附件

附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：①估价委托书复印件；②估价对象位置示意图；③估价对象内外部状况照片；④估价对象周围环境和景观照片；⑤估价对象权属证明复印件；⑥估价机构营业执照复印件；⑦估价机构资质证书复印件；⑧注册房地产估价师注册证书复印件。房地产抵押估价报告的附件还应有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或者调查记录。因客观原因导致缺少上述资料的，应在附件中充分说明缺少的客观原因。