第五章   现金流量与资金时间价值

第一部分：历年考情分析

（预计15年会考10分左右，题型均为客观题。重点章节）

第一节 现金流量

知识点一、现金流量的概念

●房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

a.从物质形态看：房地产开发投资活动表现为开发商使用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足客户各种需求的入住空间。

b.从货币形态看：房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。

●什么是现金流入、现金流出、净现金流量？

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量，其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

●对于房地产开发投资项目来说：

现金流入通常包括：1）销售收入、2）出租收入、3）其他经营收入等；

现金流出主要包括：1）土地与建造成本或购买成本、2）财务费用、3）运营费用、4）销售费用、5）税金支出等。

知识点二、现金流量图

      绘制现金流量图的基本规则是：

     1.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期（可取年、半年、季度或月等）。

横坐标轴上“0”点：通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

时点“1”：表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图5—1所示。

2.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。

3.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

4.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量（图5-2）。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

知识点三、房地产投资活动中的现金流量

房地产开发经营企业2+3=5类业务经营模式：

【注意】对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。

（一）开发一销售模式现金流量图

  （二）开发一持有出租一出售模式现金流量图

（三）购买一持有出租一出售模式现金流量图

（四）购买一更新改造一出售模式现金流量图

（五）购买—更新改造—出租一出售模式现金流量图  

（2014单选）在房地产投资的“开发——持有出租”模式中，现金流量不包括（）。

a.预售收入

b.土地成本

c.运营成本

d.租金收入

【答案】a

【解析】“开发——持有出租”模式中，并没有预售，所以不包含预售收入。参见教材p148.

（2013单选）下图表示的是房地产开发企业(    )经营模式下的典型现金流量图。

    a．开发一销售              b．开发一持有出租一出售

    c．购买一持有出租一出售    d．购买一更新改造一出租一出售

【答案】b