第二节  经济评价指标

知识点一、投资回收与投资回报

【举例】金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款（投资）的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款（投资）的回报部分。

用公式来分析——等额序列支付的年值与现值之间的关系：

是投资者提取折旧的一种方法，即储存基金法。

投资回收：通常是用提取折旧的方式获得；

投资回报：表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。

【对于房地产开发投资】

投资回收：主要是指开发商所投入的总开发成本的回收；

投资回报：则主要表现为开发利润。

知识点二、经济评价指标体系

房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

●房地产投资项目经济评价指标体系

知识点三、全部投资和资本金评价指标的差异

【会计知识延伸】

会计恒等式：资产=负债+所有者权益

【房地产投资活动中】

∵投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失）

∴只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平>投资者必须支付的借贷资金成本水平时候

投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者资本金的收益有一个正向的放大作用。

【举例】某房地产投资项目所需的总投资为100万元（其中20万是自有、80万是借来的），项目全部投资的收益率为15%，如果借贷资金的财务费用水平为10%。

【解析】

80万借贷资金产生的收益：80万元×15%=12万

80万借贷资金产生的利息：80万元×10%=8万

借贷资金部分产生的投资者的收益=12-8=4万

自有的资本金收益：20万元×15%=3万

资本金的总收益：3+4=7万

收益率水平达到：总收益7万/自投资本金20万=35%

【结论1】由此例可以看出，投资者在进行投资决策时，必须要计算项目全部投益指标，以便与市场上类似投资项目的收益水平和借贷资金的资金成本水平进行比较，以便就是否投资？是否使用财务杠杆进行决策？

【结论2】投资者还要计算资本金投资的收益指标，以量测资本金投资收益水平及判断是否满足自己的投资收益目标的要求或期望。

【结论3】对于资本金投入由多个投资者共同参与时，由于各投资者在项目投资经营过程中所扮演的角色不同，所以通常按是否参与管理、是否优先获得分红或利润分配等，来决定各自的出资比例和持股比例，所以不同投资者所投入资本金的收益水平也会存在差异，因此有时还需要计算不同投资者的资本金收益水平。  

∴在进行房地产投资分析时，通常需要分别计算全部投资、资本金、各投资方资

本金的经济评价指标。

知识点四、通货膨胀的影响

●在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率，下同）的预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

●从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。

当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。

●由于通货膨胀率和收益率经常是同时变动，因此很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态，尽管人们一直在追求这样一个目标，以使得该折现率的选择与对市场的预期、通货膨胀率、收益率相协调。

【注意】房地产投资分析的关键：是模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。

【通货膨胀和房地产增值的异同】

  a.在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加。

b.如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。

【说白了】现金流和折现率其中之一必须考虑通货膨胀，但不能俩都重复考虑