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第五节收益性物业的运营费用与财务报告

·对于收益性物业来说，业主的主要目标，就是使其所持有物业的净经营收入最大化。

·对于大多数用于出租经营的收益性物业，各项经营收入和费用支出主要与日常经营、大修基金或保证基金相关。

一般说来，物业在经营过程中的收入水平必须高于费用支出的水平，这样才能获得一个正的净现金流。所以，使收益性物业净经营收入最大化的关键，是对物业经营收入和费用支出状况做出准确合理的评估。

知识点一、收益性物业经营状况的评估

对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个: 即为投资者所带来的净经营收入的大小。

（一）现金流

【注意】大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额就=物业的净经营收入。

（2013多）能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。

a．空置面积b．租金水平

c．收租损失水平d．可出租面积

e．经营费用

【答案】bd

（二）相关问题分析

1．物业估价

估算收益性物业的价值v=

例如:某物业的年净经营收入为10万元，其资本化率为10%，则该物业的价值估计=10万/10%=100万元。

2．大修基金和保证金基金

(1)大修基金

·大修基金，是指定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。

·大修基金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的运营费用则在每月的经营收入中支出。

·大修基金经常保存在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于大修基金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的运营费用。

·用于物业更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。

·由于大修基金是用来支付预计要发生的用途（如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布置等），因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

(2)保证金基金

租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。一般要单列银行账户进行管理。保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。

3．所得税

收益性物业出租过程中的所得税计算比较复杂：

如果业主的收入只来自于物业出租所获取的利润，则按该利润的25%缴纳企业所得税；如果业主除了该项物业投资外还有其他投资项目，就有可能合并计算所得税。

知识点二、收益性物业管理中的运营费用

收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）。

收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：

（一）人工费

（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费

该项费用在物业运营费用中占较大比例，且分项较多。主要包括：

1．维修和保养费

2．室内装修费

3．生活用水和污水排放

4．能源费

5．康乐设施费

6．杂项费用

（三）绿化养护费

（四）清洁卫生费

（五）保安费用

（六）办公费

（七）固定资产折旧费

该项费用指物业服务企业拥有的交通、通讯、办公、工程修理、各类设备、机械等固定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算。

（八）不可预见费

可按前七项费用之和的5%计算。

（九）保险费

（十）物业管理企业的服务费和利润

（十一）法定税费

法定税费包括营业税及附加，税率为5. 5%，按月缴纳。

物业服务企业在收取物业服务费用时，可以在包干制或酬金制两种形式中选择。

包干制:物业服务费用的构成包括①物业服务成本、②法定税费和③物业服务企业的利润。
酬金制:预收的物业服务资金包括①物业服务支出和②物业服务企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出，则包括了前述1～9项费用。

∴营业税及附加的征收基数，在采用包干制时为物业服务企业收取的物业服务费用，在采用酬金制时为物业服务企业所收取的酬金。从中可以看出，包干制和酬金制两种收费模式下的税负差异较大，体现出政府鼓励物业服务企业采用酬金制收费模式。

（十二）房产税

对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。

知识点三、收益性物业管理中的预算

知识点四、收益性物业财务收支报告

有关这些记录必须定期向物业的业主报告，一般是每月一次。

当物业服务企业为一个业主管理多项物业时，可能还要向业主提供有关这些物业的综合报告。

对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。

物业服务企业对每一个物业出租单元都还有一个分类账，分类账的形式既可以采用行业通行的作法，也可以自行设计。

物业服务企业一般每月要给租户一个租金账单。但如果每个月的租金不变，也可不给租户租金账单。

在物业服务企业向业主提供的报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。