内容详解

房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。

估价的假设前提主要有两类：一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。

a.最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价值。

最高最佳利用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用。

b.持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。

常见的价值类型有：（结合估价理论学习）

市场价值、

投资价值、

现状价值、

抵押价值、

快速变现价值

一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

常见的估价目的有：

1．  房地产抵押估价；

2．  房地产税收估价；

3．  房地产征收、征用估价；

4．  房地产拍卖、变卖估价；

5．  房地产分割、合并估价；

6．  房地产损害赔偿估价；

7．  房地产保险估价；

8．  房地产转让估价；

9．  房地产租赁估价；

10.建设用地使用权出让估价；

11.房地产投资基金物业估价；

12.为财务报告服务的房地产估价；

13．企业各种经济活动涉及的房地产估价；

14．房地产纠纷估价；

15．其他目的的房地产估价。

知识点二、房地产转让价格评估的常用方法

（一）比较法

由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

（二）假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

（三）成本法

当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

（四）收益法

对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

（五）基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

知识点三、房地产转让估价的注意事项（2015新增）

1.房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

2.房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：

（1）当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；

（2）当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。

3.已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

4.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。

5.保障性住房销售估价，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其他特定价值、价格。

a.对采取分享产权的，宜评估市场价值；

b.对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。