注册测绘师

2019注册测绘师培训考点讲义：房产面积测算

1房产面积测算的内容

房产面积测算指水平投影面积测算，分为房屋面积和房屋用地面积测算两类。

其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。

(1)房屋建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

(2)房屋使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

(3)房屋产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

(5)房屋共有共用建筑面积

房屋共有共用建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2房屋数据采集

房屋面积预测,房屋面积实测。

房屋面积预测指根据经规划部门审核的设计图纸，对房屋进行图纸数据采集，获取房屋面积数据的过程。

房屋面积实测指房屋建成后，对房屋进行实地测量，获取房屋面积数据的过程。

房屋面积实测：

1.房屋边长数据的图上采集

2.房屋边长的实地测量

(1)房屋边长实地测量的仪器和工具。经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、gps等。

(2)采集内容。房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点的位置数据、房屋的房角坐标数据。

(3)实地采集时，形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核。

(4)实地采集时，相同的套或单元应进行数据检核，总长度或分段长度应有多余测量数据。

(5)已竣工房屋存在一些不规则形状时，可使用仪器实测该形状几何要素，通过几何公式计算房屋建筑面积;也可实测该形状若干特征点或拐点的点位，通过解析法计算建筑面积。

(6)当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段边长之和而又无法直接测量总边长时，可使用仪器实测坐标后通过解析法计算相应边长值。

3房屋建筑面积测算的有关规定

1.计算全部建筑面积的范围 15项

(1)永久性结构的单层房屋：按一层计算建筑面积;

多层房屋：按各层建筑面积的总和计算。

(2)夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2.20m以上的部位。

(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯( 观光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯, 按各层水平投影面积计算。

(8)与房屋相连的有柱走廊, 两房屋间有上盖和柱的走廊, 均按其柱的外围水平投影面积计算。

(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊, 按其外围水平投影面积计算。

(10)地下室、半地下室及其相应出入口, 层高在2.20m 以上的, 按其外墙( 不包括采光井、防潮层及保护墙) 外围水平投影面积计算。

(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。

(15)有伸缩缝、沉降缝的房屋,若其与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的,伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

2.计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

(3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

(3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

(4)房屋之间无上盖的架空通廊。

(5)房屋的天面,挑台、天面上的花园、泳池。

(6)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(8)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。

(9)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(10)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(11)独立烟囱、亭、塔、罐、池, 地下人防干、支线。

(12)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

(13)楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

4共有建筑面积分摊

1.共有建筑面积分摊模型与方法

2.多功能综合楼共有面积分摊参考模型

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（责任编辑：gx）

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