三、综合题

有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。

【正确答案】 (1)面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。

年总收益=2*365*5000=3650000元。

(2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250

(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750

(4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750

(5)建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000

(6)建设期为2年，地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

利息=地价*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000

(7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%

开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2地价+3850000

(8)立方程：

地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000

解方程，地价=9069016元。

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