一、单项选择题

1.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。

A. 0.992

B. 0.937

C. 0.986

D.1.067

【正确答案】 C

【答案解析】 见教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

2.路线价法的理论基础是( )。

A.替代原则

B.供求原则

C.贡献原则

D.预期收益原则

【正确答案】 A

【答案解析】 参见教材217页。

3.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )

A.单独深度百分率

B.累计深度百分率

C.平均深度百分率

D.标准深度百分率

【正确答案】 B

【答案解析】 参见教材221页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。

4.某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为( )

A. 87.2%

B .78%

C .109%

D .117%

【正确答案】 A

【答案解析】 参见教材221页：

标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺;

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;

平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。

5.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的()。

A.70%

B.72.5%

C.2/3

D.价值与其深度的平方根成正比。

【正确答案】 C

【答案解析】 参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，四三二一法则是必须掌握的。

6.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )评估。

A.成本法

B.形象进度法

C.假设开发法

D.工作量法

【正确答案】 B

【答案解析】 参见教材229页。

整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估;

对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估;属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

二、多项选择题

1.下列特性中属于房地产价格特征的是( )

A. 房地产价格与用途相关

B. 房地产价格是土地购买价格

C. 房地产价格具有可比性

D. 房地产价格具有个别性

E. 房地产价格是由政府定价

【正确答案】 ACD

【答案解析】 参见教材168页。

2.按照房地产价格的表示单位可划分为( )。

A. 总价格

B. 单位价格

C. 楼面地价

D.交易底价

E.基准地价

【正确答案】 ABC

【答案解析】 见教材P167。

3.在采用市场法评估房地产价值时,需要修正的因素主要有( ).

A. 交易情况因素

B. 交易机构和人员因素

C. 交易日期因素

D. 房地产状况因素

E. 容积率修正

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 见教材P190-P192。

三、综合题

某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，预计年租金为7元/平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4%，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%(以预期实际租金为征税基础，需要考虑空置率，正式考试可能不会告诉计税基础)，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%(不考虑空置率)，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。

要求：

(1)求该房地产的年租金总收入。

(2)求该房地产的年出租费用。

(3)求该房地产的年纯收益。

(4)计算该房地产的评估值。

【正确答案】 解：(1)求该房地产的年租金总收入应该是客观收入=1×7×(1-5%)=6.65(万元)

(2)求该房地产的年出租费用

年房产税=7×(1-5%)×12%=0.798(万元)

管理费、修缮费=7×6%=0.42(万元)

房屋财产保险费=0.3(万元)

年出租费用合计=0.798+0.42+0.3=1.518(万元)

(3)求该房地产的年纯收益=6.65-1.518=5.132万元

(4)计算该房地产的评估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(万元)

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