一、单项选择题

1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为(　)。

A.120万元

B.79.23万元

C.60万元

D.100万元

【正确答案】 B

【答案解析】 500×[(1+8%)-1]+1000×[(1+8%)^0.5-1]=79.23(万元)。

2.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于( )元。

A.1250

B.1500

C.2000

D.3333.33

【正确答案】 C

【答案解析】 参见教材192页。

经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)=1000×(3/1.5)=2000元/平方米。

3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为( )

A.整个开发期

B.整个销售期

C.整个开发期和销售期

D.整个开发期和销售期的一半

【正确答案】 C

【答案解析】 参见教材199页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括( )。

A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

【正确答案】 A

【答案解析】 参见教材197页。

5.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ( )。

A.开发完成后的房地产价值

B.取得土地的实际成本

C.整个开发项目的开发成本

D.房产和土地的开发成本

【正确答案】 A

【答案解析】 参见教材206页。

6.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合()的土地使用权的平均价格。

A. 用地

B. 土地级别

C. 土地

D. 公共用地

【正确答案】 B

【答案解析】 参见教材211页。

二、多项选择题

1.土地的自然特性包括( )等。

A.稀缺性

B.位置的固定性

C.质量的差异性

D.利用的多方向性

E.可垄断性

【正确答案】 BC

【答案解析】 参见教材155页。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地质量的差异性;3.土地资源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永续性。

2.以下属于房地产特性的有()

A.位置固定性

B.使用长期性

C.投资风险小

D.投资大量性

E.难以变现性

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 参见教材159-160页。

3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是( )

A.交易底价

B.基准地价

C.标定地价

D.房屋重置价格

E.市场价格

【正确答案】 BCD

【答案解析】 参见教材166页。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

三、综合题

1.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。

【正确答案】 (1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年

(2)现有合同是否应该违约

目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为

2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元

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