税务师

非房地产企业销售旧房及建筑物应纳土地增值税确定扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的地价款或出让金(应提供凭据)、按国家统一规定缴纳的有关费用

(2)旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(3)在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税(需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用)，不包括增值税。

销售旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

① “每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年;超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。

②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。

既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以核定征收销售旧房及建筑物——税金的扣除 按评估价格扣除时 按发票金额扣除时 城建税、教育费附加、印花税，不包括增值税 城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税;不包括增值税。

3.计算增值额

不含增值税收入-扣除项目金额

4.计算增值率

增值额÷扣除项目金额

6.计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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