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租赁合同

租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特征：(1)是诺成、双务、有偿合同;(2)转移的是租赁物的用益权;(3)具有期限性和连续性;(4)标的物为特定的非消耗物。

1.租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

提示：租赁合同中以下情况视为不定期租赁：

(1)租赁期限在6个月以上，应当采用书面形式，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。

(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

(3)租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2.维修义务

(1)在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务。

(2)出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

3.承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

4.赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

5.出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利(法定权利)。

6.承租人在房屋租赁期间死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

7.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

8.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

(六)融资租赁合同

融资租赁合同，是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

特征：(1)涉及两个合同关系，买卖和租赁;(2)标的在租赁合同成立时并不存在;(3)租赁期限届满后承租人通常购买或取得租赁物;(4)租金一般高于传统租赁。

1.出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。

2.租赁物不符合约定的，出租人不承担责任;但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干涉选择租赁物的除外。

3.在融资租赁合同中，承租人承担租赁物的维修义务。

4.在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间。租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人不承担赔偿责任。

5.承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

6.在融资租赁合同中，出租人和承租人对租赁期间届满租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。

(七)承揽合同

承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成一定的工作，定作人接受承揽人完成的工作成果并给付约定报酬的合同。承揽合同是双务、诺成、有偿合同。

1.承揽人将其承揽的“主要工作”交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的，定作人可以解除合同。

2.定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有“留置权”。

3.定作人中途变更承揽工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

4.定作人可以“随时解除”承揽合同，但定作人因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

(八)建设工程合同

建设工程合同，是指发包人和承包人之间签订的，由承包人完成基本建设工程的特定工作，发包人接受工作成果并支付报酬的合同。特征：①标的数额大;②承包人必须是法人;③有严格的计划性。建设工程合同应当采用书面形式，其属于要式合同。

1.经发包人同意，总承包人可以将自己承包的“部分工作”交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担“连带责任”。

提示：在承揽合同中，承揽人经定作人的同意，将其承揽的主要工作交由第三人完成的，由承揽人(就第三人完成的工作成果)向定作人负责。

2.总承包人不得将其承包的建设工程“全部”转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解后以分包的名义分别转包给第三人。禁止分包单位将其承包的工程再分包。

3.发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权。

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