土地登记代理人

土地所有权

(一)土地所有权概述

1.土地所有权的概念

土地"是一切生产和一切存在的源泉".土地所有权作为重要的不动产所有权,在各个国家或地区的立法规定都体现着物权法的固有法色彩.土地所有权有两个方面的含义,第一层含义是指主体对土地这一不动产所享有的一种抽象的、支配的财产权,一般包括占有、使用、收益、处分四项权能;第二层含义对土地所有权进行规定的法律制度,即土地所有权制度,包括土地所有权的归属、取得方式、表现形式、内容以及与土地上其他权利的关系等制度.

2.土地所有权的特性

学者来阐述我国土地所有权时,通常认为,土地所有权的主体是国家和集体;客体是土地,属于不动产所有权;权利内容具有受限制性等.笔者认为,这些自然属于土地所有权具有的一些特征,但要从整体意义上来分析土地所有权特性的话,恐怕还要从土地本身的特殊性入手.在经济意义上,土地是财富之源泉;在政治意义上,土地还是国家主权之要素,土地如此重要的地位决定了作为土地所有权与其他所有权相比,具有以下几个重要特性:

(1)公益性和私益性.一般的动产所有权私益性十分明显,但土地所有权却在具有私益性的同时具有浓厚的公益性.一方面,土地所有权具有"生存利益"与"财产利益",凡是以土地作为确保生活或生存的,是土地所有权的生存利益,无论是农村居民使用的宅基地、农民为维持生计而耕作的集体所有土地,还是城市中政府提供给城市居民供作住宅用的土地,都具有生存利益的性质;土地所有人把土地作为资产加以保有或者利用,此种利益便是财产利益.另一方面,土地所有权行使时不得违反公共利益,而且还积极增进公共利益.这就是土地所有权的私益性和公益性理论,也是土地所有权的特性之一.

(2)限制性和派生性.土地所有权受到的限制较多,由于土地是关系到人类社会命运的自然资源,同时也是无法移动的财产,因此,与动产所有权相比较,土地所有权的行使受到较多的限制,这种限制不仅包括私法上的限制,还包括许多公法上的限制,如土地规划、耕地保护、土地征用土地用途等方面都以公法规范加以强制性规定从而构成对土地所有权的限制.与此同时,尽管土地所有权在权利的行使上具有限制性,但它可以派生出他物权,大部分用益物权即是由土地所有权派生而来.笔者认为,这种派生性反过来又增强了其限制性,因为派生出来的用益物权在本质上则是对土地所有权的一种限制,在越来越重视土地利用的形势下,用益物权人的法律地位逐步提到,从而与土地所有权人相抗衡,最终实现土地利用的最大化价值.

3.空间权

空间权与土地所有权密切相关.随着现代城市化的发展,人们对土地的利用逐步由平面的所有和利用发展为立体的所有和利用,于是,空间权的概念应运而生.现代民法认为,空间权是指在空中或者地中横切一断层而享有的权利.现实社会生活中的地下停车场、地下商场、地下通道、空中走廊等利用地下和地上空间的情形俯拾即是,但有关空间权的立法、判例和学理研究则十分滞后.因此,笔者认为,物权法或者民法典应回应现实需要,与时俱进地确立空间权制度.空间权可以分为地上空间权和地下空间权、空间所有权和空间利用权等.其中,空间所有权则是一种特殊的土地所有权表现形式,是主体对离开地表之空中或者地中之特定空间所享有的所有权,典型即是公寓化住宅所有权人对其独立支配的特定建筑物空间所享有的支配权.

(二)我国土地所有权制度

土地,在我国从来就是一种重要的生产资料和生活资料,具有重要意义.从某种意义上说,一部中国史,就是一部围绕土地的分配、所有和利用而不断斗争的历史.在我国,作为根本大法的宪法、作为民事基本法的民法通则和作为专门法的土地管理法都对土地所有权设有明文规定,明确了我国的土地所有权制度是土地国家所有权和集体所有权,个人和社会团体不得享有土地所有权.

1.土地国家所有权

土地国家所有权,是指由国家代表全民对土地所享有占有、使用、收益和处分的权利.《民法通则》第80条规定:"国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务."物权法草案也规定了城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除了法律另有规定,也属于国家所有.

当然,鉴于国家作为民事主体的特殊性,国家尽管是国家土地所有权的唯一主体,但通常并不以国家名义直接行使所有权,而是通过一定的方式,将国有土地交由机关、团体、企业、事业单位、农村集体经济组织或自然人使用、经营.

2.土地集体所有权

土地集体所有权是指农村集体经济组织对法律规定范围内的土地所享有的占有、使用、收益、处分的权利.土地集体所有权的客体范围是:(1)农村和城市郊区的土地除确定国家所有的部分以外的土地;(2)农村的宅基地、自留地等;(3)法律明确规定或依法确定为集体所有的山岭、草原、荒地、滩涂等.集体土地所有权的主体,是农民集体.农民集体是一个抽象的概念,农民集体的土地所有权一般通过相应范围内的农村集体经济组织代表农民集体行使土地所有权.根据《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》和物权法草案的规定,土地集体所有权的行使具体分为以下三种情况;(1)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(2)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(3)属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代表集体行使所有权.但从实践来看,土地权属不清的现象仍然严重,在发生土地权属争议以后,如果不能确定土地归村民委员会集体所有、村民小组集体所有还是归乡(镇)农民集体所有的,有学者建议应当确认该土地归村民小组集体所有.

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（责任编辑：gx）

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