土地登记代理人

耕作权

  (一)耕作权的概念

  所谓耕作权,简单地说,就是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利.实际上,作为土地他项权利的耕作权也是我国的特殊现象.具体说,根据已有的实践,这种权利具有如下特点:(1)它是农民在土地被国家征用以后,按照规定或者约定,在已经明确了土地使用权的土地上继续种植农作物或林木的权利;(2)作为耕作权标的物的土地,包括闲置未用或者使用有余的国有土地,以及在满足建设用途的前提下能够用于农业耕种的土地(如铁路、公路两侧保护用地,大型靶场、实验场用地等等);(3)耕作权人进行种植活动,不得妨碍土地使用权人对土地的正常使用;(4)耕作权一般为无偿利用权,耕作权人无需向土地使用权人支付任何租金或报酬;(5)耕作权一般无期限规定.

  我国承认耕作权的意义在于提高土地利用率,防止土地浪费和发展农业,同时兼顾国家建设需要和土地使用权人的合法权益.

  我国建国以来发布的土地法规中,存在着一些关于耕作权的规定.例如,1951年1月国务院《关于纠正与防止国家建设征用土地中浪费现象的通知》中规定:"对建设单位因建设计划变更,不再使用或使用后尚有多余的土地,都应当无偿收回,另行调拨给其他建设单位使用或组织农民耕种."1958年1月国务院发布的《国家建设征用土地办法》第15条规定:"已经征用的土地,如果在种植一季农作物的期间暂不使用,在不妨碍建设用途的条件下,应该交给农民继续耕种."1982年5月国务院发布《国家建设征用土地条例》第21条规定:"已征用2年还不使用的土地,除经原批准征地的机关同意延期使用的土地外,当地县、市人民政府有权收回,……收回的土地,可作如下处理:……(二)借给生产队耕种."1991年国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第22条规定:"依照《土地管理法》第19条规定收回使用权的国有土地,县级以上人民政府可以确定给农业集体经济组织耕种.农业集体经济组织在耕种期间,不得在该土地上兴建永久性建筑物或者种植多年生作物,并在国家建设需要使用时按时交还.交还时土地上有青苗的,建设单位应当付给青苗补偿费."

  关于在满足国家建设用途的同时允许农业利用的土地,比较有代表性的是铁路留用土地.1957年6月国务院在《对铁路、公路沿线地界和植树问题的指示》中指出:"兹责成铁道部、交通部根据少占土地便利农业而又能保证铁路、公路交通行车安全实际需要的原则,会同有关部门和有关专家研究重新拟定关于铁路、公路留用土地以及农民利用界内暂未使用土地的规定".同年7月,铁道部在关于执行国务院这一《指示》的文件中规定:"一、路界内无论路堤、路堑均不得蓄水种稻.二、路堤边坡与排水沟不得种植农作物,排水沟外缘至地界可以种植干旱作物.三、路堑边坡坡顶至地界范围内不许种植.四、修整路基和修建复线予留的土地可以种植干旱作物".1965年5月铁道部在《复关于使用铁路两侧留用土地的问题》中规定:"铁路留用土地范围之内,在不妨碍路基稳定及植树造林的条件下,可允许地方人民公社适当耕种低矮旱田作物(不准耕作水田),土地权仍归铁路,铁路有用土地需要或修建工程使用土地时,随时收回,均不赔偿损失."此外,地方性法规也有这方面的规定.例如,北京市政府1989年3月发布的《北京市铁路干线两侧隔离带规划建设管理暂行规定》第4条规定:"隔离带内可以植树造林,绿化美化;原是耕地的,仍可种植农作物.但不得妨碍铁路的运输安全和线路设施的管理维护."

  (二)耕作权的客体和主体

  耕作权的客体须具备两个条件:第一,系国家所有的土地,其中包括原属农民集体,后被国家征用的土地;第二,系满足国家批准的特定用途之外尚有农业利用余地的土地,或者闲置未用或用而有余的土地.

  耕作权的主体是标的物所在地的农民集体经济组织或者农民个人.如系被征用土地,耕作权人原则上应为征用以前的土地所有权人或使用权人.

  (三)耕作权的取得

  耕作权的取得有两种方式.一是按照规定,即根据政府的有关法令或行政决定的规定取得耕作权.二是按照协议,即根据土地使用权人与耕作人所在集体经济组织或耕作人达成土地耕作的协议取得耕作权.从过去的情况看,这种协议多为口头的或默示的,今后应尽可能地采用书面形式.

  (四)耕作权的效力

  耕作权人享有对他人土地进行耕作利用并获取耕作收益的权利.耕作权人对土地的耕作利用,通常是无偿的.耕作权人对于妨碍其正常耕作或者损坏其农作物的行为,有请求排除妨害、赔偿损失的权利.

  耕作权可以转让、继承.耕作权人对土地的保护、改良有经济上的投入的,允许其有偿转让或出租.

  耕作权人在进行耕作时,不得妨害土地使用权人对土地的正常使用,不得损坏土地使用权人在土地上的建筑物、工作物.耕作权人应当遵守法律、协议为保护土地使用权人的财产和土地使用利益而对耕作行为的限制(例如,不得在铁路两侧用地内毁林开荒、挖坑取土、开塘蓄水、种稻养鱼和建坟,不得在靶场、实验场作业时间擅自进入作业区).

  (五)耕作权的终止

  耕作权因下列原因而终止:(1)由于国家建设需要或用地单位的正当需要,原为耕作权标的物的土地已不宜或不能用于耕种;(2)耕作权人放弃耕作权的(弃耕撂荒的,视为放弃耕作权);(3)耕作权人违反有关义务或限制,或以其他方式滥用耕作权,损害国家利益或者土地使用权人的合法权益的.

  因耕作权的终止,土地所有权人和使用权人免除耕作权的约束.耕作权终止时,土地上现有农作物的所有权仍属于原耕作权人.如该农作物尚未成熟,可允许在土地上保留该农作物直到收获;因建设需要不允许保留的,土地使用权人应当向原耕作权人支付青苗补偿费,但是,协议或法规另有规定的不在此限(例如,按照上述1965年5月铁道部文件,铁路部门在收回土地时不负补偿义务).

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（责任编辑：gx）

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