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第四章:城市用地的分类与评价

大纲要求

1、掌握城市用地的自然条件评价?

2、掌握城市用地的建设条件评价?

3、熟悉城市用地的经济评价?

按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地分10大类，46中类和73小类。

城市总体规划阶段以达到大类为主，中类为辅;分区规划阶段中类为主，小类为辅;详细规划阶段应达到小类深度。

城市用地评价包括三方面：城市用地自然条件评价、建设条件评价和用地的经济性评价。

(一)城市用地自然条件评价(掌握)考P54

自然环境与城市的形成和发展密切相关，对城市布局的形成和职能的发挥起到很大影响。城市用地自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等几个方面。

1、工程地质条件

(1)土质与地基承载力

全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力，对城市建设用地选择和各类工程建设项目的合理布置以及工程建设的经济性，都十分重要。

(2)地形条件

城市规划的布局、道路走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、城市的形态与形象等，都会受城市地形条件的影响。

结合地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，能够节约土地、减少平整土石方工程投资，有利于城市管理。

城市各项工程设施的建设对用地的坡度都有具体的要求。如：平地常要求不小于0.3%的坡度，有利于地面水的汇集和排除，但是地形过陡，将会出现水土冲刷问题。地形坡度的大小对道路的选线、纵坡的确定及土石方工程量的影响尤为显著。

(3)冲沟

冲沟：由间断流水在底层表面冲刷形成的沟槽。

不利：使切割用地支离破碎，对土地的使用不利;，尤其在冲沟的发育地区，水土流失严重;增加路线长度和增设跨沟工程，给工程带来困难。

规划前应弄清冲沟的分布、坡度、活动状况，以及冲沟的发育条件，采取相应的治理措施。如：对地表水进行导流，或通过绿化工程防止水土流失。

(4)滑坡与崩塌

物理工程地质现象。

滑坡成因：由于斜坡上大量坡体(土体或岩体)，在风化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑动面向下滑动而造成的，常发生在山区或丘陵地区。

不稳定的坡体本身，或处于滑坡体下滑方向的地段，都不宜作为城市建设用地。

崩塌成因：由山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山体失去稳定而塌落。

裂隙发育且节理面顺向崩塌方向极易发生崩落，尤其是因过份人工开挖，都会导致崩塌。

(5)岩溶

岩溶：地下可溶性岩石(如石灰岩、盐岩)在含有二氧化碳、硫酸盐、氯等化学成分地下水的溶解与侵蚀下，岩石内部形成空洞(地下溶洞)。(也称喀斯特现象)。

城市规划时要查清溶洞的分布、深度以及构造特点，而后确定城市布局和地面工程建设。

(6)地震

一种自然地质现象，大多由地壳断裂构造运动引起的。在有活动断裂带的地区，最易发生地震，在断裂带的弯曲突出处和断裂带的交叉的地方往往是震中所在。

注意：强震区不宜建设城市;在震区建设城市时，要制定各项建设工程的设防标准，并且考虑震后疏散救灾等问题。建筑不宜连成片。

地震断裂带上一般可以绿化，不进行建设，同时也不能布置主要的交通干道，城市上游不能修建水库，以免地震损害水库，洪水下泄危机城市。

2、水文及水文地质条件

(1)水文条件

首先：江河湖泊等地面水体，不但可以作为城市的水源，而且在水路运输、改善气候、稀释污水及美化环境方面发挥作用。

不利影响：洪水侵患，年水量不均，水流对沿岸的冲刷，河床泥沙淤积等。

因此沿江河的城市规划中应处理好用地选择，用地布局以及堤防工程建设等各方面的问题。在城市不同区域还要采用不同的防洪设计标准，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局并且节约建设投资。

其次：城市建设可能造成对原有水系的破坏，如：过量取水，排放大量污水，改变河道等。

在规划和建设之前，需对水体的流量、流速、水位、水质等进行调查分析，随时掌握水情动态，研究规划对策。

(2)水文地质条件

水文地质条件--指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。

地下水经常作为城市用水的水源，特别是在远离江河湖泊或地面水水量不足，而水质又不符合卫生要求的城市，调查并探明地下水资源尤为重要。

分类：按成因与埋藏条件可分为：上层滞水、潜水和承压水(能作为城市水源)。

潜水：地表渗水形成，主要靠大气降水补给。因此潜水水位及其水的流动状态与地面的状况有关，埋深也因各地的地面蒸发、地质构造(如隔水层距地面的深度)和地形等不同而相差悬殊。

承压水：两个隔水层之间的重力水，由于有隔水项板，承压水受大气降水的影响较小，也不易受地面污染，因此成为远离江河城市主要水源。

地下漏斗：地下水的过量开采，会使地下水位大幅度下降，形成 "漏斗";

危害：使漏斗外围的污染物质流向漏斗中心，使水质变坏;严重时造成水源枯竭并引起地面沉陷，形成碟形洼地，对城市的防汛与排水均不利，也会对地面建筑及各项管网工程造成破坏。

地下水的流向对城市布局也有影响，如：对地下水有污染的一些建设项目不应布置在地下水的上游方向，以尽量减少水体污染。

3、气候条件

气候条件对城市规划与建设有着诸多方面的影响，尤其在为城市居民创造舒适生活环境，防止城市污染等方面，关系密切。

(1)太阳辐射

分析城市所在地区太阳运行规律和辐射强度，对于建筑的日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定，以及建筑的遮阳设施与各项工程的采暖设施的设置，提供规划设计的依据。

(2)风象

①风：地面大气的水平移动，由风向和风速两个量表示。

②风向：风吹来的方向。表示风向的一个基本特征指标：风向频率。

风向频率一般是分8个或16个罗盘方位观测，累积某一时期内(一季、一年或多年)各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测、累计各个不同风向(包括静风)的总次数的百分比来表示。

风向频率=(某一时期内观测、累计某一风向发生的次数/同一时期内观测、累计风向的总次数)*100%

③风速：单位时间内风所移动的距离，表示风速的一个最基本指标是用平均风速表示。

平均风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。(加权平均数)

④风玫瑰图--根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图，又称为风玫瑰图。风玫瑰图是研究城市布局的重要依据。

在进行城市用地规划布局时，为了减轻工业排放的有害气体对生活居住区的危害，通常把工业区布置在居住区的下风位;应同时考虑最小风频风向、静风频率、各盛行风向的季节变换及风速关系。如：

①全年只有一个盛行风向，且与此相对方向风频最小，或最小风频风向与盛行风向的转换夹角大于90度，则工业用地应放在最小风频之上风位，居住区位于其下风位。

②当全年有两个方向的盛行风时，应避免使有污染的工业处于任何一个盛行风向的上风方向，工业区和居住区可以分别布置在盛行风向的两侧。

风速与污染的危害关系一般是反比关系，即风速越大，污染物越容易扩散，从而降低了污染物浓度。

城市用地规划布局时，不但要考虑城市盛行风向的影响，还要注意当地静风的频率。

城市用地布局在绿地安排和道路系统规划中也应考虑自然通风的要求：大面积绿地安排成楔状插入城市，可以引导风向;道路系统的走向可与冬季盛行风向成一定角度，以减轻寒风对城市的侵袭。

另外，对城市局部地段在温差热力作用下产生的小范围空气环流也应考虑，处理得当有利于该地段的自然通风。如在山地背风面，由于会产生机械性涡流，布置于此的建筑有利于通风，但其上风向若为污染源时，也会因此而加剧污染。

(3)气温

气温对城市规划与建设的影响

①城市所在地区的日温差或年温差较大时，会给建筑工程的设施和施工带来影响。

②在工业配置时，需根据气温条件，考虑工业工艺的适应性与经济性问题。

③在生活居住方面，则应根据气温状况考虑生活居住区的降温或采暖设备的设置问题。

在日温差较大的地区(尤其在冬天)，容易出现逆温层现象，在静风和谷地地区，由于山坡气流的下沉，更加剧这一现象，这时城市上空大气比较稳定，有害的烟气滞留或扩散缓慢，加剧污染。

城市中由于建筑密集，硬地过多，生产与生活活动过程中散发大量热量，往往出现市区气温高于郊外的现象--热岛效应。

在规划布局时，可以增设大面积水体和绿地，加强对气温的调节作用，从而减少热岛效应。

(4)降水与湿度中华考试网

降水--降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。

降水量的大小和降水强度对城市排水设施有较为突出的影响。此外，山洪的形成、江河汛期的威胁等也给城市用地的选择及城市防汛工程带来直接的影响。

湿度高低与降水的多少有密切关系，相对湿度又随地区或季节的不同而不同。

湿度的大小会对城市某些工业生产的工艺产生影响，同时又与居住环境是否舒适有关。

(二)城市用地的建筑条件评价(掌握)考P57

城市用地的建设条件--指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能，以及他们的服务水平与质量。

与建设用地的自然条件评价相比，城市用地的建筑条件评价更强调人为因素所造成的影响。

1、城市用地布局结构方面

对城市用地布局结构的评价，着重以下几个方面：

(1)城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各项功能的组合与结构是否协调，以及城市总体运行的效率。

(2)城市用地布局结构能否适应发展的需要，城市布局结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市空间发展、调整或改变的可能性产生影响。如工业的改造或者规模的扩展，以此带来生活居住用地等相应的增加，是否会在工作地与居住地空间扩展出现结构性障碍等。

(3)城市用地布局对生态环境的影响，主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾。

(4)城市内外交通系统的协调性、矛盾与潜力，城市对外铁路、公路、水道、港口及空港的站场、线路的分布，将对城市用地结构产生深刻的影响，还对城市进一步扩展的方向和用地选择造成制约。

(5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或者反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等。

2、城市市政设施和公共服务设施方面

城市市政设施和公共服务设施的建设现状包括：质量、数量、容量与改造利用的潜力等。--影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。

公共服务设施包括：商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施--土地利用的重要衡量条件;尤其在旧区改建方面，土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公用服务设施以及改建后所能得益的多少来决定。

城市市政设施包括：现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等的管网、厂站的分布及其容量等方面。--土地开发的基础条件，影响城市发展的格局。

3、社会、经济构成方面

社会构成主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量同居民需求之间的适应性。人口分布的疏和密反映出土地利用的强度与效益。

城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地功能组织和各种用地的数量结构。

(三)城市用地的经济评价(熟悉)考P58

城市土地的经济评价--指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用提供依据。

通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动状况等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异。

1、城市土地的基本性质

认识城市土地的特殊性是进行城市土地经济评价的基础。

(1)承载性是城市土地最基本的自然属性

承载性--城市土地为城市各项建设和经济社会活动提供场所，是人们进行生产和生活不可缺少的物质要素，也是各类建筑物和构筑物的载体。这一特性为承载性。

城市土地承载性对城市的发展和建设影响主要在物理属性方面，而与其自身肥沃程度无关。

(2)区位的极端重要性

城市土地区位的含义，除包括地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心，交通线路等社会经济要素的相对位置。

包括：有形区位：如土地所在位置距就业中心、交通路线的远近，基础设施的条件等;

无形的因素：如经济发展水平、社会文化环境等。

(3)地租与地价

地租--报酬或收益，本质是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润。

土地价格--是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。

在我国，土地属国家所有。因此地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

经济学中分析：城市土地在城市不同用途之间合理分配的基础是价值最大法则。即土地所有者追求最大地租，土地使用者则寻求生产过程中的利润最大而使地租等于其边际产出价值。

极差地租--不同区位的土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

2、城市土地经济评价的主要影响因素

表4-1：城市土地经济评价因子体系

基本因素层

派生因素层

因子层

土地区位

繁华度

商业服务中心等级

高级商务金融聚集区

集贸市场

交通通达度

道路功能与宽度

道路网密度

公交便捷度

城市设施

城市基础设施

供水设施

排水设施

供暖设施

供气设施

供电设施

社会服务设施

文化教育设施

医疗卫生设施

文娱体育设施

邮电设施

公园绿地

环境优劣度

环境质量

大气污染

水污染

噪声污染

自然条件

地形坡度

地基承载力

洪水淹没与积水

绿化覆盖率

其他

人口密度

建筑容积率

城市规划

人口密度

建筑容积率

用地潜力

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